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　　引言：最近，土地增值税政策频频亮相，《关于土地增值税清算有关问题的通知》及6月3日的《关于加强土地增值税征管工作的通知》，有“土地增值税政策姐妹篇”之称。前者被业内看成是房产税出炉前打击开发商、抑制房价的利剑，后者三令五申以“保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展”为主要目的，但举措亦招招见血。在开发商眼里，土地增值税这“玩意儿”显然不再是过时的房价虚火“降温散”了。

　　土地增值税严征

　　或可使房价虚火“降温”

　　？

　　这些年业内有一个共识，就是大家赚的钱，绝大部分都来自于土地的增值，挣的是土地钱。某业内人士认为，《通知》一实施，等于是砍在了开发商利润最大的地方，你土地增值越多，交的税金就越多，以往那些靠捂盘、囤地等行为推高房价的做法肯定会有所收敛，楼市降价预期进一步增强。土地增值税的清算和严征，作为房产税的开路先锋，为遏制高房价杀出一条血路。

　　“清算通知”如何清算？谁先被清算？

　　“清算通知”对此前土地增值税清算中比较复杂的若干技术问题做了新的明确规定，尤其是对此前争议较大的房地产开发费用的扣除问题做出了具体解释。

　　譬如，一套总面积100平方米的房屋，按成本价4000元/平方米计算，如果卖价为1万元/平方米，也就意味着利润空间是6000元/平方米，按照规定，增值额占扣除金额比为100%~200%，税率50%，速算扣除系数为15%。也就是说开发商必须交纳的土地增值税为增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数，即6000×50%-4000×15% =2400 元/平方米,那么这套100平米房子的增值税就有24万元，而如果仅收取预征增值税的话，开发商为这套房子在这个税种上支付的金额就只有0.5万元至2万元，即使销售结束后清算，由于清算难度大，实际缴纳的税费远低于规定中的数额。

　　如果按照“清算通知”严格征收的话，开发商的现金损失肯定是巨大的。开发商因为现金充裕而不降价的逻辑将不再成立，此举将促使开发商痛下降价决心以实现资金回流。

　　“清算通知”将会对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。为此，高价楼、迟开盘或先“被宰”，那些拥有大量高价楼盘的开发商也将最早受到冲击。业内专家认为，房价高、涨幅快的一、二线城市清算力度将更大，很多高毛利项目将率先成为清算典型，“枪打出头鸟”便是这个意思了。

　　“征管通知”剑指国人分配差距

　　“征管通知”要求，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”“求快图省”的做法。同时，划定土地增值税预征最低限，除保障性住房外，东部地区预征率不低于2%，中部和东北地区不低于1.5%，西部地区不低于1%；严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率原则上不得低于5%。

　　在“征管通知”下发的同时，一支支“收入分配改革”调研组日前已悄然深入各地进行调研。有媒体报道，在南京的一次座谈会上，江苏方面向调研组反映了当前税制存在的四方面问题，并认为这些因素导致了收入分配差距的拉大，其中，与房地产业相关的就占到两条。具体体现为，增值税、营业税等流转税税种直接附着于商品价格，最终进入消费领域，在中国流转税、类税的收入占据50%以上税收收入的格局下，这些税收实际落在了绝大多数中低收入阶层身上，使得他们成为了税收负担的承担主体，同时导致收入分配差距继续扩大。

　　社科院财贸所副所长高培勇直接道明了严征土地增值税的目的：“促进公平市场竞争，调节收入分配。”他说，由于中国没有财产税，加强土地增值税征收，下一步再逐步跟进房产税征收，是调节中国目前贫富差距加剧的利器。