浙江大学房地产研究中心◎彭鲁凤 　　一、准备篇  　　二、选房篇  　　在房地产市场的交易活动中，由于信息的不对称，常常使购房者处于弱势一方。特别是对于大部分的购房自用者来说，也许一辈子最大的一次消费或者投资就是买房了。所以要在合适的时机买到合适的房子，要预先详细了解和掌握购房的常识，多搜集市场信息、多跑跑楼盘，不要忘记勤做“必备功课”，做个有心人。 　　一、准备篇  　　●明确购房的目的  　　购房的首要目的是为了自用居住，购房原因有很多，例如：家庭人口增加或孩子长大，现有居住面积比较拥挤；家中子女结婚，需要独立生活空间；生活水平提高，需比较舒适的居住环境等。另外，购房有时也是一种财产的积累，通过投资房地产来使财产保值。 　　●估计自己的购房能力 　　购房需要一笔很大的费用支出，要正确估计自己的购房能力。除了付房款，还会有很多其他费用的支出，包括契税、印花税等。所以购房前必须事先筹划好，自己的收入哪些用于日常开支，哪些准备用于专门用途，剩余的钱可以用于购房。 　　二、选房篇  　　购房自用往往需要考虑以下问题：合理的地理位置，符合工作、生活的需要，且周边有较为完善的生活配套设施；舒适的生活环境，绿化、运动场地齐全，噪声污染少，能保证健康生活；坚固、耐久的建筑结构和房屋质量，减少房屋的维修使用成本；满意的房型，满足生活起居、工作、学习以及社交需要；合适的住房面积，适应家庭人口结构和数量；和睦的邻里关系和高素质的物业管理等。 　　●区位环境是关键  　　对于购房自用的人群来说，需要着重考虑外出(上、下班和购物)的交通是否便捷；购房搬家后孩子需不需要转学；家里有老人则要考虑医疗、保健设施和机构是否便利；周边生活必需的商业设施和市政配套是否齐全；绿化和环境是否舒适宜人；与习惯生活区域的其他差异是否能够接受。 　　由于地段好坏决定了房屋的未来升值潜力，所以地段是否具有投资价值也是值得考虑的一个因素。例如该地段是否有正在开工或规划新建的重大市政项目(地铁、环线、机场等）；有无重大政策导向(开发区、大学城等)；是否有稀缺的生活环境(山、水、公园、温泉等)；是否有特别的生活配套设施(名牌学校或高校、医疗机构、著名大商城等)；该地段的区域经济发展前景。  　　●房屋质量严把关  　　房屋质量是买房时需要实地考察的一项指标。实地看房时可以对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准，装修质量，房屋的附属设施是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏，防水防火性能如何，以及内部设计是否合理等方面进行仔细的考察。此外，在对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。同时也要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。对一些无法实地考察到的情况，要向售楼人员了解，同时，也要多方面打听相关的信息。 　　●户型面积要选好  　　上个世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化，通风采光设计也越来越科学。好户型的三大特点就是适用、体贴、理性，所以选户型的中心原则就是“以人为本”。因此，购房者可根据自己的偏好和习惯来选择户型。考虑户型的同时也要思考房屋面积的问题。很多消费者买房过后，会出现不满，经常听见有人抱怨卧房太小，没有空间做书房、工作室，或者抱怨房间太大，打扫太费力，这是因为购房时没有仔细考虑户型面积问题所造成的。因此，购房前，购房者要根据自己的家庭人口数量、使用需要、特殊爱好、经济实力和未来发展等诸多因素综合考虑确定欲购房屋的户型和面积。在购房时要尽量选择自己侧重的那些方面，如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡。  　　●邻里关系要和睦  　　邻里之间关系是否和睦也是购房者需要考虑的一个问题，因为这关系到日后的居住生活状态，俗话说“远亲不如近邻”，好的邻居会让你生活愉快。可通过小区定位、物业公司、生活习惯了解在此居住人们的社会层次，拜访周围的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后相处，同时也能知道所购买房屋的整体居住氛围与自身的需求是否相符。 　　三、交易篇  　　●签订合同须谨慎  　　选中房屋，下面就是与开发商签合同了。合同里面学问很多，购房者需要认真学习和领会。很多购房者就是因为合同没签好，买房后的烦恼像滔滔江水，连绵不绝，纠纷解决起来更是相当麻烦。所以仔细学习购房合同的条款，尽量避免一些麻烦。  　　●办理手续要及时  　　同开发商签订购房合同之后，首先是办理商品房预售、预购登记手续，可以通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合法性和唯一性进行确认，有效保证买卖双方的合法权益。对买方来说，预购的商品房是一种预期利益，通过办理预售、预购登记手续，可以减少因不了解政策或其他情况而造成投资风险；对卖方来说也可以减少因不必要的纠纷造成的损失。 　　其次是办理房屋产权过户登记手续。房屋买卖的所有权过户和转移登记，一般在购房者购房后，由买卖双方或售房单位代理到住房所在地房产和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续。购房者只有亲手拿到产权证，整个购房才能松口气。  　　拿到新房钥匙后，还要对新房进行入住检查。如果所购房屋存在以下四种情况可以退房：一是套型与设计图纸不一致；二是开发商擅自变更规划设计；三是面积误差绝对值超过3%；四是商品房确属主体结构不合理。具备上述条件之一，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉，要求开发商退房；如果不具备上述条件，出现质量问题只能要求开发商维修，因此造成损失的由开发商赔偿。 　　因此，对于购房自用者来说，选购房产既要有理性的态度又要有理性的方法。多搜集市场的一手资料，多去看看楼盘的调查数据，多去实地看看房屋质量，会为买房决策提供可靠的依据。也许很多人埋怨没有时间这样做，但也许对你一辈子最大的一次消费或者是投资就是购房了，还不值得你多花些时间吗？