近几年来房价必涨论调不绝于耳，房价必涨的理由可谓五花八门，应有尽有。这些论调从表面看似乎还有些道理，因此迷惑了不少人，大大地改变了人们对房价的心理预期，也对房价上涨起了推波助澜的作用。如今的现实证明，房价并非是只涨不跌，本文试对比较流行的十二种房价必涨论作简明的分析，论证其误区所在。 　　1、需求论。此论认为我国住房需求大于供给决定了房价必然上涨。当某种商品的需求大于供给时，该商品的价格上涨。这是经济学的铁律，是无可置疑的。问题在于需求大于供给的结论是如何得出的。第一个支派，根据近年来住房销售情况统计分析得出需求大于供给的结论。在表面看来是很有科学依据的。问题是近几年住房需求是如何被催生出来的。笔者认为近年的购房者包含三个部分。一是正常购房部分，既有住房需要，而又有购房能力者。二是没有住房需要，但由于担心房价上涨，出于保值增值目的的购房者。三是一部分有住房需要，本无力购房，靠过渡向亲戚朋友和银行借款的购房者。也就是说对房价上涨的预期已经把明日住房需求召唤到昨日的市场上。 　　在房价上涨到全国人民都难以忍受的程度，在房价收入比高得离奇的情况下，购买力已经耗尽。任何以昨日的住房需求量或需求增长率来预测今年或明年的住房需求都是错误的。原因在于近几年的住房需求并不是一种正常的住房需求。 　　另一个支派是根据对需要住房的人数估计得出需求大于供给的结论。表面上好像很有道理。但持这种论据者显然混淆了经济上的需求与日常生活中的需求的含义。经济学上所讲的需求包括两个要素。一是购买意愿，二是支付能力。只考虑需要住房的人数，而不考虑这些人的支付能力，就得出房价必涨的结论未免过于草率。如果不考虑支付能力，一个人的需求也会是无限的，他可能想要一万套甚至一亿套房子。现在确实有很多人需要房子，但没有支付能力。要使他们的需要得出满足，就必须使房价下降。 　　2、地荒论。认为中国人多地少，土地紧缺，地价将不断上涨，地价又是房价的重要组成部份，地价上涨将推动房价上涨。这看起来也是很有道理的。房价收入比是由人们的收入用在衣、食、住、行、教育等方面的支出比例决定的，人多地少国家的人们也不能不吃饭、不穿衣服、不让孩子读书、不坐车、不打电话、不发短信、不看电影。即使是人们可以将全部收入用于买房，完全不需要其它方面的支出，房价也只能比那些需要吃饭、穿衣的人所处国家的房价收入比高一些，也不能无限度地高。 　　我们在考察不同国家的房价收入比之时往往只比一套房子与家庭年收入之比，而没有考察一套房子在不同国家需要占用的土地面积的不同。人多地少国家房子往往盖得高而密，人少地多国家房子盖得稀而矮。中国大城市中有许多一梯四户、一梯三户型“有脸没屁股、有屁股没脸”的住房。还有间距太窄的高楼，低层难见太阳。同样一套房子占用土地面积有巨大的差别，不同地价的两个地方一套房子的地价成本可以是相同的。人多地少地区地价收入比（比如一百平方米土地价格相当于居民年收入的倍数）肯定高，但不会使房价收入比高。美国一幢四百多平米占地五、六亩甚至十几亩的别墅才三十几万美元，只相当于年人均GDP的七、八倍。在我国年人均GDP的七、八倍就是十几万元，连在小县城买一套二手房都难。这样的房价还要再涨，多少中国人买不起房，只能做树上鸟？ 　　3、房价下跌有害论。提出房产价格下降会导致居民资产缩水，减少消费，拖累相关产业的发展，导致失业增多，导致银行产生大量呆坏账等后果。有人断言房价下跌最先哭的是老百姓。总之认为房价下跌有百害而无一利。笔者不敢苛同。首先，房价下跌有利于刺激消费。为买房而存钱是导致消费不足的主要原因。道理很简单，人们用于住房的消费所占比例越大，可用于其它方面的消费所占的比例就越小。房价下跌有利于解决目前消费不足，外贸顺差过大的问题。也可以减少国际游资在中国的获利机会，减少热钱流入，减轻人民币升值压力。 　　第二房价下跌有利于建设创新型国家。一方面科技投资有巨大风险，当企业可以通过炒房地产、炒矿发财的时候，是不会愿意投资科技研发的。另一方面当年轻的科技工作者连房子都买不起，几个人合租一套房子，连一个安静的学习思考的空间都没有，他们的创造力是难以发挥的。第三，房价下降有利于构建和谐社会。房价高对社会稳定可能产生的冲击不亚于就业问题。当你手中有一点点钱却又买不起房，看着房价一天天高涨，手中的钱一天天缩水，焦虑的心情是可以理解的。当你靠大量借债，买下一套房子，面临着只能一辈子当房奴的时候，心情同样是焦虑的。年轻人心理焦虑随时可能转化为过激行为，对社会稳定构成威胁。第四，房价下跌有利于维护金融稳定。房地产泡沫威胁金融安全，及时挤破泡沫是保证银行资金安全，维护金融稳定的根本措施。只有让过高的房价及时降下来才能维护金融的安全。第五，房价下跌有利增加就业。我们采用增加住房供应量的办法，特别是采用增加经济实用房和廉租房供应量的办法来促进房价下降，就不仅不会拖累建材业的发展，而且还有促进建材业发展，增加就业的作用。 　　4、外地人购房论。提出外地人购房比例大是导致房价上涨的原因，并将进一步导致房价上涨。笔者认为人是社会关系的产物，人们总是愿意在熟悉的环境中生活。因为在这样的环境中生活不仅使生活方便，在遇到问题时能及时得到亲戚朋友的帮助，而且在与熟人交往中能得到生活的乐趣。重视人情关系的中国人必然比外国人更不愿与陌生人居住在一起。实际调查证明，绝大部分异地购房考虑的主要动因是增值。外地人购房比例大恰恰说明投机性购房、投资性购房的比例大，而以自住为目的购房所占比例小。投资和投机性购房是不在乎在哪里买房的，他们关注的是那里的房价上涨的空间大。随着外地人将房子吐出来，房价并不是没有可能回调。 　　5、成本论。认为地价成本上升，劳动力、建材等房屋建造成本上升会导致房价上升。成本上升推动价格上升本在情理之中，可为什么老百姓一直强烈呼吁房地产商公布房屋成本，房地产商却以房屋成本如同是“女人胸部”不能公开为理由一直不愿公开呢。其实房屋建造成本本来就是公开的，这个成本是非常好算的。农民建造一平米砖混结构的房屋只用三百多元人民币，就可以将房子建的相当漂亮，在城市造价当然要高，但相比于售价要差之甚远，我们看到房价的利润是惊人，降价空间是非常大的。如果以容积率来算则更精确一点。既然房地产商一方面高喊成本论，笔者强烈要求政府公布每个住宅小区每一幢楼楼高、楼间距以及每平米房屋的平均地价成本。希望中央政府出台相关法规强制地方政府公布地价成本，再组织专家机构定时测算平均建造成本，并定时公布，使购房者明明白白地买房。（待续）