“因为房地产的周期性特别强，一定是在理性和不理性之间，最近刚听别人说回归理性，有什么大不了的，几百年来其他经济体的房地产都是这样，理性、不理性来来往往。”香港恒隆集团董事长陈启宗这样表示。 　　住宅市场与土地市场的关系在2007年下半年到2008年上半年被放大了。作为投资商与生产商结合体的房地产开发商在2008年明显放慢了拿地的脚步。 　　北师大金融中心主任钟伟认为，开发商在2008年真正受制的并非是银行贷款，而是销售回款。销售回款正创下历史新低。土地市场的需求是与资本市场、银行信贷及销售回款三方相联系的。房地产市场面临的是一个双方向的投资市场：一是土地市场，二是物业本身的市场。因而土地供应方、开发商及购房者之间形成了非常有趣的暧昧关系。无论是土地供应方，还是开发商，乃至不动产投资者，其最终的目的是在与市场的博弈中获取投资收益。自住性需求仅在其中往往承担了一个市场的基础作用，即住宅市场因有人要住房子而起。 　　这种建立在投资基础上的供需关系决定了房地产市场本身的周期性。地方政府在房地产市场当中的角色无非是一个投资市场上的博弈者。地方政府在土地开发的过程当中同样要承担成本，也同时要面对土地市场的风险。从某种程度上而言，土地财政本身就是一个风险极大的投资，只不过地方政府在此种博弈当中处于强势地位罢了。 　　开发商与投资者在博弈当中是处于弱势地位的，至于谁更弱势则无从谈起。而自住性的购房者显然是这种博弈关系当中最为弱势的群体。 　　政府能否从房地产市场当中获得太多的真实利益，要考虑房地产行业税收与房地产市场的平衡。问题是博弈各方在面对一个市场的时候所持有的态度是怎样的。一如一个有趣的哲理：所有人知道自己必将面对死亡，但却不知道死亡何时会来临。事实上，大多数处于博弈的各方都知道房地产周期的存在，但谁也不知道房地产那个周期性的调整会在何时到来？ 　　有的房地产商认为，判断房地产周期并不难，市场大涨的时候必然会有回调的拐点，市场大跌的时候必然会有回涨的拐点。但事实的关键是你如何把握自己，你能否在其中理性地把握住在市场高速上涨的时候不追涨，而在市场下跌的时候及时判断出手的时机。 　　根据香港的经验，当市场上涨的时候绝不追涨。当市场上居然无人拿地的时候，可以拿地。这种心态现在看来和大多数一般的投资者的心态未有两样，更毋庸说把握投资的理性。 　　一批2000年后中国房地产市场黄金时期成长起来的房地产企业，也许是机会让他们进入了行业，对于周期，他们未必有准备。有趣的是，很多时候中国的开发商不愿意真实地去思考和把握自己理性面对市场的能力。这就是今天很多房地产人的心态。 　　是的，市场会淘汰那些在市场当中非理性的企业，这原本是市场的规律。而也许未来若干长的时间里，依然要谈投资与理性回归。（撰稿 邬琼）