两类住宅成交分化 　　楼市进入政策博弈期  　　 　　最新公布的券商调研报告显示，元旦后一周（1月4日-10日），重点城市新建商品房整体销量下滑明显，不过，豪宅市场销售依然保持良好，预计本轮楼市调整不会回到2008年的水平。  　　1月份是传统的销售淡季，但是从同比角度看，15座重点城市中已有7座城市出现不同程度的同比下滑。元旦后一周，成都新房销量同比下滑幅度最高达69%。从环比角度上看，各城市销量下跌趋势未改，75%的城市出现环比下滑。其主要原因是地方性优惠政策到期退出，大量需求在去年12月份提前集中释放，透支了未来的购房需求。  　　在价格方面，各地新房成交均价并未随销量的下滑而下降，60%的城市价格环比依旧上涨，其中，天津上周成交均价达到8736元/平方米，创2007年以来的新高，苏州、厦门、重庆、上海等地成交均价也在历史高位盘整。  　　联合证券近期对深圳豪宅和普通住宅市场进行的调研显示，两类市场都出现咨询量和认筹量的缩减，但实际成交状态出现分化，豪宅仍然保持较好的整体销售率，部分项目销售率达95%，而普通型住宅成交则萎缩明显，市场调整成交压力主要由外围普通住宅承担。从价格方面看，联合证券调研的楼盘没有向下调整的打算，仍处于试探博弈期。  　　在购买豪宅的群体中，目前仍比较活跃的分为两类，一类主要为资产配置型的高端客户，这类客户对首付、利率及政策都不敏感，主要考虑项目的资源和未来升值潜力，他们在多个豪宅项目中均有置业；另一类则主要为早年已置业的高端客户，出于改善型的需求对现有房屋进行置换，此类客户对首付比例敏感性也不高，主要考虑因素为利率的调整。  　　业内预测，普通型住宅市场会在政策调控和成交量调整中进入价格调整，原因是2010年这类住宅的供给压力较大且客户对政策反应敏感。而豪宅市场，由于需求端相对稳定而供给量过低，如果后续政策调控不存在超预期因素，此轮调控影响将不会像2008年那样波及到豪宅市场，豪宅价格仍然会维持高位运转。 　　 　　2010年第一周全国土地市场 　　推出量增加 　　 　　中国指数研究院数据信息中心监测显示，2010年第一周的1月4日至10日，监测的20个重点城市共推出土地136宗，环比增加55％，推出土地面积613万平方米，环比增加27％；成交土地39宗，环比减少62％，成交土地面积215万平方米，环比减少56％。  　　从土地推出情况来看，二线城市供应相对充裕，宁波推出土地27宗，推出宗数位居首位；天津推出157万平方米，推出面积位居首位。从土地成交结构来看，住宅用地占成交总量的2／3，工业用地比重减小。住宅用地成交149万平方米，占成交总量的71％；工业用地46万平方米，占成交总量的22％；商业用地仅成交3宗，占7％。  　　据了解，上周20个重点城市住宅用地供应量有所回升，推出住宅用地35宗，环比增加67％，推出住宅面积242万平方米，环比增加41％。住宅用地推出量虽然环比增幅明显，但供应量仍处于一个较低的水平。其中，大连推出住宅用地10宗、86万平方米，推出量位居首位。  　　从住宅类地块成交情况来看，上周仅上海、北京、杭州等地成交住宅用地，共20宗，149万平方米，环比下降47％，交易冷清。上海成交面积位于20城市之首，共成交5宗，69万平方米。  　　另据统计，上周20个重点城市的住宅用地成交均价为4857元／平方米，环比上涨81％。多宗地块高价成交，其中溢价水平超过100％的有7宗。南京雨花台风景区内西南侧地块本周成交楼面均价最高，达15977元／平方米。 　　 　　一线城市二手房 　　成交量全线崩溃  　　 　　数据显示，上月，国内二手住宅市场出现微妙变化：一线城市房价继续上扬，但成交量却全线下跌。中原监测数据显示，12月份各地新增购房需求大幅回落，市场观望情绪浓厚。 　　5大城市二手房住宅市场成交量正在全线溃退，深圳下跌幅度最大，达到21.55%，北京次之，为21.38%。北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超过20%，上海和广州下滑幅度相对较小。 　　相比较，租金回报率再创新低。5大城市中仅有广州租金回报率超过3%，其他城市均不足3%。天津租金回报率首次跌破3%至2.99%，在五大城市中成为第四个租金回报率不足3%的城市。 　　 　　购房客“不请不来” 　　上海楼市有价无市  　　 　　1月1日以来，上海房地产市场开始普遍降温，买卖双方以观望居多，有价无市。与此同时，  　　受限于资金、政策压力，部分银行对贷款客户的准入门槛明显提高。先前盛传的二套房首付将提至五成虽没有成真，但近日出台的“沪四条”冲着投机性购房迎面而来，对二套房贷有一定收紧作用。2009年许多银行对于二套房的界定都打着擦边球，今年开始大部分银行已经界定底线。”