限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前房产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。 　　中国楼市有三个具体特色：土地供给制度、流动性极旺和收入分配不公以及独特的地产偏好。它们是房价居高不下、不断上涨的元凶， 　　房地产限购的一个本质无非是在房地产投资这个局部市场实行直接的、严格的资本管制。房地产限购要做两件事：第一，把对房地产的需求分拆为消费需求和投资需求，对于消费性住房需求，基本不予干预，但有上限，如两套房；第二，对投资性的需求加以严格限制，这是控制房地产投资需求一个最直接的办法。 　　历史的发展是螺旋式上升的，一些貌似退步的制度变迁，事实上是社会不断前进的必然过程。改革是在回应社会广泛关注的重大问题并在解决这些问题中推进的。改革往往不可能一步到位，而必须建立一步步的过渡性制度安排，并且为它们的不断演进创造条件，这才是过去30年中国经济腾飞的最宝贵经验。 　　为什么房地产限购是一个过渡性而不是长期的制度安排？因为它有成本。成本就是它对消费性需求有误伤的可能。即已经在某一城市工作多年、有意安家买房、但是税收或居住记录不全的人，住房需求无法满足；另外，外地搬入、打算长住的家庭，不可能马上实现拥有房产的计划等等。 　　因此，从长远来看，必须不断改革，从根本上解决中国房地产市场的问题。第一，必须进行全面系统的财税改革，改变地方政府的卖地财政，让土地供给更加透明合理；第二，必须建立公共性住房的融资、建设、管理机制，不仅保障基本住房需求，而且用公共性住房间接调节市场化的房地产；第三，研究借鉴德国、新加坡等国的宝贵经验，在房地产的交易、房贷、保有环节合理调节，包括合理纳税，控制投资需求。如果这三条做到了，房地产限购措施具备了退出条件，中国的房地产体制则进入了一个更高形态。房地产限购这个过渡性的制度安排的使命就已经完成，可以告别历史。 　　（作者系清华大学经济管理学院金融系主任、中国人民银行货币政策委员会委员）