目 录
第一章 总 则
第二章 规划与计划
第三章 实施与建设
第四章 保障支持
第五章 监督管理
第六章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了规范和推进城市更新活动，推动城市高质量发展，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，根据《中华人民共和国海南自由贸易港法》等有关法律、行政法规，结合海南自由贸易港实际，制定本条例。
第二条 海南自由贸易港内的城市更新活动及其监督管理，适用本条例。
本条例所称城市更新，是指在城镇开发边界内，对城市空间形态和城市功能持续完善和优化调整的活动，主要包括既有建筑改造利用，城镇老旧小区整治改造，完整社区建设和老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，以及完善城市功能，建设改造城市基础设施，保护修复城市生态系统和保护传承城市历史文化等情形。
第三条 城市更新工作坚持中国共产党的领导，坚持以人民为中心，遵循系统治理、规划引领，民生优先、保护传承，问题导向、分类推进，创新赋能、绿色发展的原则，实行政府引导、市场运作、多元参与、垦地融合、共建共享，因地制宜采取保留修缮、改造提升、拆除重建等方式实施。
第四条 县级以上人民政府应当加强对本行政区域内城市更新工作的领导，将城市更新工作纳入国民经济和社会发展规划，建立城市更新组织领导和工作协调机制，统筹推进城市更新工作，研究解决城市更新工作中的重大问题，并将所需工作经费纳入本级财政预算。
乡镇人民政府、街道办事处应当按照职责做好本行政区域内城市更新相关工作。
村（居）民委员会在乡镇人民政府、街道办事处的指导下，了解、反映村（居）民对城市更新的需求，引导村（居）民参与城市更新活动。
第五条 省人民政府住房城乡建设主管部门负责指导和监督本行政区域内城市更新工作，组织研究制定城市更新政策和指导规范等。
市、县（区）、自治县人民政府住房城乡建设主管部门或者人民政府确定的部门（以下统称城市更新主管部门）具体负责本行政区域内城市更新工作。
发展改革、财政、自然资源和规划、旅游和文化广电体育、生态环境、交通运输、卫生健康、民政、商务、营商环境建设、水务、公安、应急管理、地震、消防救援、市场监管、国有资产监管、金融管理、税务等部门和机构，应当按照各自职责，依法做好城市更新相关工作。
第六条 不动产所有权人、土地使用权人、合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位等作为物业权利人，依法开展或者参与城市更新活动。鼓励物业权利人实施自主更新。
国家机关、国有企业、事业单位作为物业权利人的，应当积极参与城市更新，通过自主更新或者与社会资本合作等模式利用存量土地，促进存量房屋等资产盘活；涉及产权划转、移交或者授权经营的，国家机关、国有企业、事业单位应当积极洽商、主动配合。
第七条 鼓励房地产开发、勘察设计、建筑施工、物业服务等企业和其他社会资本依法通过资产入股、作价出资、特许经营等方式参与城市更新项目的谋划、建设和运营。
鼓励境外的自然人、企业或者其他组织依法通过独资、合资、合作等方式参与城市更新项目的谋划、建设和运营。
第八条 市、县（区）、自治县人民政府应当建立健全城市更新公众参与机制，畅通利害关系人和公众的意见表达渠道，依法保障其在城市更新政策制定、规划计划编制和修改、项目实施方案编制和实施、成效评价等活动中的知情权、参与权、表达权和监督权。
编制和修改城市更新专项规划、片区策划、年度计划以及项目实施方案，应当在报送批准或者审定前广泛听取利害关系人、公众和专家的意见，并在批准或者审定后及时向社会公开，但依法不予公开的除外。
第九条 鼓励有关行业协会、专业学会、专业服务机构和专业技术人员参与城市更新工作。
省人民政府住房城乡建设主管部门应当建立城市更新专家委员会，为城市更新有关活动提供咨询、评审、论证等服务。
第十条 省人民政府住房城乡建设主管部门应当会同有关部门推动城市更新数智化建设，依托城市信息模型基础平台等智能化公共数据平台，加强城市体检和城市更新信息管理，建立数据归集、问题整治、实施成效的全过程动态监测和跟踪评估机制，完善数据共享制度，提供征集城市更新需求、畅通公众意愿表达渠道等功能，为城市更新全过程管理提供服务保障。
第十一条 县级以上人民政府及其有关部门应当积极宣传引导城市更新工作，普及城市更新相关法律法规、政策措施，主动回应社会关切，为城市更新工作营造良好社会氛围。
第二章 规划与计划
第十二条 市、县、自治县人民政府应当建立城市体检评估制度，定期开展本行政区域内的城市体检工作。
城市体检评估结果应当作为编制和修改城市更新专项规划、片区策划、年度计划以及项目实施方案的基础依据。
第十三条 地级市人民政府城市更新主管部门应当会同有关部门，根据国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划，衔接有关专项规划，统筹垦区更新需求和互嵌式社区建设需要，结合城市体检评估结果，编制城市更新专项规划，报本级人民政府批准后实施。城市更新专项规划经批准后确需修改的，应当依法履行原批准程序。
地级市以外的其他市、县、自治县人民政府可以参照前款规定，根据实际需要组织编制城市更新专项规划。
城市更新专项规划一般包括城市体检评估结果、规划目标、重点任务、城市设计、片区指引、项目库和保障措施等内容。
第十四条 市、县（区）、自治县人民政府城市更新主管部门根据片区更新需求实际，组织编制城市更新片区策划，报本级人民政府批准后实施。片区策划经批准后确需修改的，应当依法履行原批准程序。
城市更新片区策划应当落实城市更新专项规划要求，与防震减灾、交通、教育、医疗、养老等领域专项规划相衔接。未编制城市更新专项规划的，片区策划应当根据国家和本省有关规定编制。
城市更新片区策划一般包括片区体检评估结果、发展目标、功能业态、配套设施、安全韧性提升、环境整治提升、更新项目、风貌管控、设计引导、规划调整建议等内容。
第十五条 城市更新专项规划、片区策划、项目实施方案应当按照国土空间详细规划开展编制。经论证确需优化或者修改国土空间详细规划的，自然资源和规划主管部门应当结合城市更新实际需要，按照有关规定优化或者修改国土空间详细规划。
第十六条 编制城市更新专项规划、片区策划应当运用城市设计方法，明确房屋、小区、社区、城区、城市等不同尺度的设计管理要求，塑造具有热带海岛、地域文化以及民族特色的城市风貌，规范和引导城市更新项目实施；项目实施方案可以根据项目实际需要开展城市设计。
第十七条 市、县（区）、自治县人民政府城市更新主管部门应当建立城市更新项目库，将垦区更新项目纳入项目库统一管理，并实行常态申报和动态调整机制。具体办法由省人民政府住房城乡建设主管部门会同有关部门制定。
第十八条 市、县（区）、自治县人民政府城市更新主管部门应当会同有关部门，以城市更新项目库为基础，编制城市更新年度计划，报本级人民政府批准后实施。具备实施条件的项目，应当及时纳入城市更新年度计划。
编制城市更新年度计划应当优先考虑存在公共安全隐患、居住环境差、市政基础设施和公共服务设施薄弱、严重影响历史文化保护传承或者生态系统修复，以及现有土地用途、建（构）筑物使用功能、产业结构不适应经济社会发展等需要更新改造的项目。
城市更新年度计划一般包括具体项目、实施主体、时序安排、保障措施等内容。
第十九条 城市更新项目涉及拆除重建或者改建、扩建等活动的，在纳入城市更新年度计划前，应当按照下列规定征得项目范围内物业权利人同意：
（一）用地为单一地块的，除共有人之间另有约定外，应当经全体共同共有人或者产权份额三分之二以上的按份共有人同意；属于建筑物区分所有权的，应当依照《中华人民共和国民法典》有关规定表决同意；
（二）用地包含两个及以上地块的，每一地块物业权利人更新意愿应当符合前项规定；
（三）用地属于农民集体所有的，应当依照《中华人民共和国农村集体经济组织法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》等有关规定表决同意。
第三章 实施与建设
第二十条 城市更新项目按照下列规定确定实施主体：
（一）涉及单一物业权利人的，由物业权利人自行确定；
（二）涉及多个物业权利人的，协商一致共同确定；无法协商一致，涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定；
（三）涉及维护公共安全、公共利益需要实施的城市更新项目，无法按照前两项规定确定实施主体的，由市、县（区）、自治县人民政府充分征询物业权利人、利害关系人意见，依法公开择优确定实施主体，并予以公示。
市、县（区）、自治县人民政府依据城市更新专项规划、片区策划等，可以将片区更新项目统一规划、统筹实施，并在充分征询物业权利人、利害关系人意见的基础上，依法公开择优确定与片区更新项目相适应的实施主体。
鼓励具备规划设计、改造施工、物业管理、运营维护等能力的市场主体，作为项目实施主体依法参与城市更新。
第二十一条 城市更新项目实施主体应当编制项目实施方案。项目实施方案应当落实城市更新专项规划、片区策划要求，并体现本地发展实际需求。未编制城市更新专项规划、片区策划的，项目实施方案应当按照国家和本省有关规定编制。
城市更新项目实施方案一般包括基础条件、更新范围、更新方式、更新内容、设计方案、实施计划、土地使用方式、配套设施、成本资金测算、效益分析、资金筹措、运营模式等内容。
涉及纳入年度计划的重点城市更新项目，以及涉及优化或者调整国土空间详细规划的城市更新项目，其实施方案应当报市、县、自治县人民政府审定；其他城市更新项目实施方案应当报市、县（区）、自治县人民政府城市更新主管部门审定，必要时城市更新主管部门可以会同有关部门开展联合审查。鼓励项目实施方案与地块详细规划融合编制、一并报批。经审定的项目实施方案是有关部门办理投资、计划、规划调整等手续的重要依据。
城市更新项目实施方案符合国土空间总体规划、城市更新专项规划，且不突破单元层面详细规划强制性内容的，经自然资源和规划主管部门审查达到地块详细规划技术要求，依法审定后，可以按照程序纳入自然资源管理和国土空间规划“一张图”，作为规划许可和项目实施的依据。
第二十二条 城市更新项目实施主体应当依据经审定的项目实施方案开展城市更新活动，依法办理相关手续。
县级以上人民政府有关部门根据实际情况，优化城市更新项目审批程序和工作规则，建立容缺受理、并联办理、快速审批、告知承诺、豁免审批等工作机制。
对工作体量大、项目周期长或者涉及主体多的城市更新项目，可以打包立项审批、分子项实施。
第二十三条 城市更新项目涉及房屋所有权变动的，实施主体可以按照有关规定通过房屋买卖、股权合作、协议转让等市场化方式对不同物业权利人的房产权益进行归集。
县级以上人民政府自然资源和规划主管部门应当会同有关部门，制定完善适配不同类型城市更新的产权归集方式，创新不动产登记方式，优化登记服务流程。
第二十四条 城市更新过程中确需物业权利人搬迁的，应当坚持先安置后搬迁的原则。
城市更新搬迁补偿可以采用货币补偿、房屋产权调换、房票安置等方式，由物业权利人自主选择。鼓励采用房票安置方式进行搬迁补偿，对选择房票安置的物业权利人给予奖励等优惠支持政策，具体办法由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门会同有关部门制定。
鼓励城市更新项目实施主体收购商品住房用于项目改造安置房。
第二十五条 城市更新项目涉及国有土地上旧住宅区拆除重建的，已签订搬迁补偿安置协议的物业权利人人数和专有部分面积（建筑物未区分所有权的，按照住宅建筑面积计算）占比均不低于百分之九十时，市、县、自治县人民政府可以按照法律、行政法规以及海南自由贸易港征收的有关规定对未签约部分房屋实施征收。
城市更新项目涉及农民集体所有土地征收的，按照《中华人民共和国土地管理法》以及海南自由贸易港征收的有关规定执行。
第二十六条 城市更新项目无法达到建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位等现行标准和规范的，在保障公共安全的前提下，经有关部门论证，可以按照改造后不低于现状的标准进行更新。
城市更新应当确保消防安全，符合法律、法规以及国家和本省消防技术标准。既有建筑改造确实无法执行现行消防技术标准的，按照尊重历史、因地制宜的原则，不改变现有使用功能的，应当执行不低于原建造时的标准；改变现有使用功能的，应当采取相应技术措施达到现行国家工程建设消防技术标准规定的相应目标、功能和性能要求，并由市、县（区）、自治县人民政府住房城乡建设主管部门对该技术措施组织开展论证。符合开展特殊消防设计情形的，应当按照有关规定开展特殊消防设计专家评审。
城市更新应当确保抗震安全，符合法律、法规以及国家和本省抗震设防要求。既有建筑未达到抗震设防要求的，应当依法采取必要的抗震加固措施。
鼓励在城市更新中运用新技术、新材料、新工艺，采取加强性技术措施，提升项目抗震、消防、人防等安全水平。鼓励应用智能建造技术和设施装备，建设安全、舒适、绿色的建筑。
有关行业主管部门可以按照环境改善和整体功能提升的原则，制定适合既有建筑改造的技术标准。
第二十七条 实施片区更新应当统筹利用既有建筑、老旧小区、老旧街区、老旧厂区、城中村等存量空间资源，综合采取保留修缮、改造提升、拆除重建等方式实施改造，消除安全风险隐患，改善居住环境，系统完善优化片区内配套设施、交通组织、特色风貌，满足产业业态发展和居民多样化生活需求。
第二十八条 市、县、自治县人民政府应当统筹推动老旧住房自主更新工作，探索建立依申请自主更新实施机制，对符合首次登记条件的自主更新项目可以采用直接按户首次登记等方式提供不动产登记服务。
实施老旧小区、城中村更新改造的，应当统筹考虑村（居）民意愿、规划布局、安全隐患等因素，整治改善居住环境，完善物业服务管理，提升居住品质。
推进老旧小区、城中村及其周边地区实施连片改造、整体运营，实现配套服务设施、公共空间共建共治共享，推动建设完整社区。实施连片改造时，应当整合公共空间、公共资源，补齐公共服务设施短板，推进互嵌式社区建设，完善各族群众共居共学、共建共享、共事共乐的社会条件。有条件的可以同步开展风貌改造，传承地方历史文化记忆。鼓励利用空地、荒地以及拆除违法建设腾空土地等增加公共活动空间和绿地，配建停车场（库）、电动车充电、安防、体育健身、小（微）型消防站等设施，开展养老、托育、家政、助餐、快递等便民服务。
第二十九条 既有住宅需要加装电梯的，应当由相关业主依照《中华人民共和国民法典》关于业主共同决定事项的有关规定进行表决通过后实施，可以按照有关规定免予办理建设工程规划许可证。受益业主应当分担加装电梯的建设、运营和维保等费用。
乡镇人民政府、街道办事处应当做好加装电梯相关协调、引导等工作。
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