连玉明 　　2025年会有5.4亿人购房 　　 　　作为北京国际城市发展研究院院长和教授，连玉明更愿意通过城市化进程的角度，来分析中国楼市的未来走向。在他看来，目前中国城市化已经进入了加速期。“2006年年底，中国的城市化率达到了44%。按照现在十三亿人口计算，这44%就意味着目前我们有非农人口5.7亿，如果按照城市化平均年增长率1%来计算，到2020年我国城市化率将达到60%左右，也就意味着中国将有3亿农民要变成城市人口。” 　　连玉明认为，流动人口也是城市集聚的主流。“按照目前的趋势，到2025年大概有10亿中国人居住在城市，流动人口将超过2.4亿人，而这部分人口主要集中在大中城市，租房和就业成为他们生活需求，那么流动人口必将成为推动城市化进程的主要驱动力。” 　　“2.4亿人的住房需求再加上3亿的非农人口的住房需求，这就是未来中国房地产的新增消费需求。”连玉明据此预测，这种消费需求，必将拉动房地产成为未来中国经济持续增长的重要途径。 　　对于房价和市场的关系，连玉明认为，高收入、中等收入和低收入（者）对房价有不同影响。高收入（者）无论房价多高，他们都买得起；低收入（者），无论房价多低他们都买不起，所以低收入者必须政府调控；中等收入（者）需要政府宏观调控的措施解决。 　　 　　易小迪 　　地价恢复理性是积极因素 　　 　　“地价下降比房价快，地价恢复理性的价位，这是非常积极的因素。”阳光100置业集团董事长易小迪认为，前几年特别是2007年房地产市场的疯狂，主要是由于受到地价的影响和制约造成的。“地价既是追在发展商后面的一条狼，也是房价后面的一条狼。”在这样的情况下，谈论房地产市场健康发展，完全是无稽之谈。 　　转眼间到了今年，易小迪发现了变化：“这次地价的调整，在2007年疯狂上升之后陡然回到理性，同时也结束了1998年以来地价只升不跌的局面。”回顾去年土地市场，“在土地竞标现场，我发现大概有一半竞拍人都不是房地产商，因为他们不仅有钱，还知道买地是只赚不赔的生意，只要转手卖地就能赚钱。”“其实地价下降对楼市的健康发展，尤其未来三五年的健康发展，是很好的保证和前提条件。” 　　 　　陈劲松 　　房地产恐吓式营销终结 　　 　　深圳世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松认为，在当前的市场形势下，营销的好坏事关房地产企业的生死存亡，房地产业已经进入营销时代。大小房地产企业只有充分挖掘和发挥营销的价值，才能渡过难关发展壮大。 　　“你不买别人买，你不买后天就涨价”。陈劲松说，在过去的五六年里，业界通常采取的都是这种“恐吓式营销”，这种营销方式没有技术含量，也没有体现出营销的价值。主要在于市场非常的火爆。处于上升期尤其是疯狂上涨时期，这个时期刚性需求逐渐退出主流市场，购房被长期投资者、短期投资者占据。对于长期投资者和短期投资者而言，只要知道房价会上涨就足够了。所谓产品、生活方式、口号、案名、活动、宣传的营销可能需要，也可能不需要。 　　中国房地产起步以来一直比较顺，房产商卖的基本上都是“顺风房”，房产商不重视营销。但是，随着调整期的到来，房地产营销的价值才渐渐得以体现。调整期的最主要的特征是短期投资者退出市场，长期投资者不多，刚性需求者重新成为市场消费者主流。这个时候营销要解决的问题是，在同样价格的情况下把房子卖出去，解决消费者的犹豫不决和提供有益的产品反馈，营销的价值会实实在在得到体现。 　　 　　郑国臣 　　房子能不能卖出去关键是产品品质 　　 　　中国别墅协会会长助理、海南万泉河·温泉小镇开发商郑国臣表示，社会平均财富大幅度增加之后，作为个人投资的主要渠道主要是股市和房地产。中国整体经济没有下滑的巨大风险，有理由相信中国股市将来会继续向好。 　　展望明后两年，明年有建国六十周年大庆，后年则有上海世博会，这两大盛事对经济的贡献和拉动作用更为明显。 从其他一些二三线城市来看，中国房地产没有向全方位恶化的转移，而只是深圳、上海等一些以往过度炒作地区所进行的局部调整。 　　海南作为中国的惟一热带海岛，房地产产品拥有不可替代的资源。目前富裕起来的一代正在寻找一个休闲度假的地方，并且全球人类有向阳光带迁移的趋势。 　　海南房地产属于资源类休闲房地产，不是生活的必需品，而是自己今后寻找养老度假天堂。从海南琼海万泉河·温泉小镇的购房客户来分析，百分之九十五的客户选择一次性付款，而不是通过银行按揭的财务杆杠来购买。从点到面，说明海南楼市从根本上还没有太大恶化的趋向，如果有危险的话，他们不会选择一次性付款来投资。 　　“没有卖不动的房子，只是卖多少钱，怎么卖的问题。”郑国臣说，“要把人们对于价格的敏感转变为对产品本身价值的敏感上。”一个楼盘能不能卖出去，关键是看产品品质，是看建筑空间与自然空间有没有自己的特点，是否具有不可替代性的价值。