“龙昆南路和凤翔路交界地带将成为海口城市次中心和重要商圈，是目前海口市内做商业房地产的一个绝佳区域。”凯立森营销策划公司陈经理持此观点的最大理由就在于，东环铁路的枢纽站———新海口站将落脚此处。 　　商圈是指在一定区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，吸引顾客所形成的一定区域范围。经典的人文地理教材认为，商业中心的形成有两大原则，一是市场最优，建立在城市的几何中心处，如海口的明珠广场地区；一是交通最优，必须建立在城市交通枢纽附近。在海口市商业网点办主任朱文海看来，未来的新海口站商业中心，就符合交通最优的原则。 　　轻轨带来超旺人气 　　据了解，一个商圈的形成需要三大因素，首先是人流大，从而带来人气，才会吸引商家的到来，让其获得利益的同时，也能够方便周边和流动人口的购物需求。其次是需要好的商业地产设施。三是有好的商业品牌的带动。 　　海口新城水岸房地产开发有限公司常务副总倪侃认为，超旺人气正是轨道商业的重大特点，从而带动周边形成若干商业建筑和商业集群。轻轨枢纽站具有所谓的喷泉和漏斗效应，能形成人流、物流的集散地，人们像泉水一样不断从轻轨站出来，进入轻轨站时又像水向地漏里流一样，形成了轨道商业呈点状、线性分布，每一个站点都会集聚人气、商气，衍生出一些商业。 　　作为未来的海口门户，新海口站面朝海口城市南北中轴龙昆路，西接凤翔路，毗邻美兰机场，连通东西高速，一旦建成，将可以很方便地抵达全市、全省乃至全国各地。东环办的资料显示，新海口站建成后短时间内，日均客流量就将高达4万9千多人。由于轻轨能够轻易将市区人口出行距离扩大两三倍，而经由东环铁路抵达三亚的时间不过1.5小时，商场的辐射半径大为扩张。因此，新海口站不仅能够让市内的消费者轻易抵达，东部市县的消费人群也能够乘坐轻轨舒舒服服地实现一天内往返购物游。 　　“我们判断，新海口站的建成必然会吸引到很多人流，会成为全省尤其是东部市县消费群体的消费主要场所之一。”朱文海说。 　　轨道商业潜力很大 　　朱文海认为，作为一种安全舒适便捷的交通方式，轻轨将对海口的商业房地产发展产生巨大的促进作用，尤其是轻轨的枢纽站所在位置。  　　轨道交通枢纽因交汇站点产生的换乘人流，直接影响到周边商业零售业的发展，随着人流、车流的集聚，商机也随之集聚。一些高级办公楼、大型商业设施、各类配套设施临轨道交通枢纽站点而建，形成大商业圈的概念，商务、商业的共同繁荣以及不断集聚的人气，也促进了轨道交通枢纽地段地价和商业物业经营回报的上涨。 　　朱文海举例说，海秀东路商圈的崛起就顺应了交通最优的规律。1980年代，海口客运站从现在南亚广场一带移到明珠广场附近后，迅速带动了整个海秀东商圈的形成。这是因为旅客人流的增加，带来了巨大的商业机会，一百、明珠广场、乐普生、DC城等大型商业地产纷纷环绕客运站附近营建，海南最大的商圈就因之而形成。 　　有数据表明，轨道商业已成为潜力最大、抗风险能力最强的城市高效商业形式。在国际上，伦敦等城市轨道附近的商业房地产，其价格平均高于同片区、同等素质物业30%以上。在北京、上海等地，部分传统商业区的中心功能已经被轨道商业分流了，形成区域商业中心从公交枢纽向轨道枢纽转移的趋势。 　　亚洲豪苑总经理江浩认为，海口现有明珠、国贸、解放西等3个比较成型的商圈。而南城作为文化与工业的聚集区，人口比较密集，却一直没有大型的商业项目。“轻轨的到来，将会带来大量的人气，从而使这里迅速产生新的商业机构，最终形成一个新的城市次中心。” 　　因此，海口市商业网点办已经根据网点布局规则，将龙昆南和凤翔路交界处以及南海大道东段，也就是所谓的未来“龙凤商圈”，规划成为海口今后商业发展的重点区域。 　　大卖场是主打业态 　　朱文海分析，最适合未来“龙凤商圈”的商业业态是大卖场，这是轨道交通所带来的人流特点决定的，它不是高档的，买高档奢侈品不会挤到轻轨站来。据他透露，某国际知名大超市集团已经对“龙凤商圈”进行了详细考察。   　　这与业内预期比较一致，多数人认为大型“巨无霸”购物中心将成为“龙凤商圈”主持业态。生生百货总经理单荣生认为，这几年新海口站商圈还不构成威胁，但“十年后真的不好说”，考虑到生生百货将来的发展，他不排除以后会在附近开上一家连锁店。家乐福超市公关部经理陈玉表示，该公司发展部已在海口考察第三家店址，而交通因素是其最主要的考查项目。虽然出于商业机密的考虑，她拒绝透露具体的店址范围，但她同时表示，由于交通快捷，新海口站附近具有形成大商圈的潜力。 　　朱文海认为，总的来说，要形成繁华的商业中心，必须满足的一个先决条件是经济的快速发展，目前海口的经济正处于一个健康快速发展的时期。因此，轻轨建成后不久，海口将会有足够的消费力去支撑一个新商圈的形成。 　　（本报海口9月21日讯）