核心提示： 　　●海南离岛旅客免税购物政策在2011年对三亚商业产生深刻影响，保守估算三亚免税店全年对城市商业的贡献约10亿元。 　　●一个以旅游业为龙头的城市，大部分产业的发展都离不开旅游的牵引。三亚20年来的商品零售业，毫无悬念地随城市旅游业水涨船高。 　　●近5年来，三亚游客人数快速增加和城市经济迅猛增长，商铺租金一直在涨，这与三亚的商品房房价上涨是相对应的。铺租成本最终反映在物价上。 　　近年三亚商业可谓稳步增长。社会消费品零售总额自2005年起，每年以数亿元持续增长。2010年比上年增了12亿元，2011年又突然跃升了23亿元。与2000年不到10亿元的绝对值相比，11年后，三亚社会消费品零售总额已经达到86亿元。 　　谁是三亚商业繁荣背后的推手？如何解决游客消费与本地居民消费之间的矛盾？诸多问题的探讨或许可以助力三亚产业的和谐、可持续发展。 　　三亚商业淋漓表现旅游业 　　来自四川成都的严阿姨和老伴特意避开三亚一年中最旺那几天，飞到三亚租住鹿回头村的村民家。正月还没过，一间带简易洗手间和炉灶的房子每月租金仅800元。稍作休息，两位老人去超市采购了锅碗瓢盆、油盐酱醋等生活日用品，结账时却发现，竟然花去600多元。 　　“我们那儿二三块钱的饭碗，这里要卖15元；十几块钱的热水瓶，三亚卖到了80元。”严阿姨惊讶地告诉记者。 　　类似严阿姨这样的“候鸟”以及年年人数稳增的过夜游客拉动了三亚旺季的消费，以至于三亚这些年超市争相开业。 　　三亚天鸿商厦总经理云霄从事商业十多年，眼见着三亚解放路零售业兴起，“两河三岸”慢慢繁华，夏日百货站稳了高端市场，国内知名的连锁餐饮店一家家落户三亚。 　　2011年，三亚免税店销售收入连创新高，全年累计接待进店顾客突破280万人次，完成交易70.74万笔。以250个营业日，每日平均营业额400万元保守估算，仅旅客进入该店购物，对三亚商业的贡献约10亿元。 　　表面上，免税购物促使三亚全年社会消费品零售业滞后GDP发力。实质上，免税购物却是海南国际旅游岛政策的系列纵深，激发了除三亚旅游业、房地产业外的另一大产业———商业。 　　但一个旅游业为龙头的城市，大部分产业的发展都离不开旅游的牵引。以三亚外销型房地产业为例，20年来，从观光游住宿需求，到休闲游酒店要求，到置业投资追求，无不是伴随旅游业步步向前迈进。 　　纵观三亚20年来的商品零售业，它正毫无悬念地随城市旅游业水涨船高。一方面，可以说商业包含在旅游六大要素“吃、住、行、游、购、娱”之中；另一方面，三亚旅游催生的经济，又通过财政收入支出、居民收入支出反过来助推商业的发展。 　　与房地产业不同，三亚商业受到国家宏观调控的影响较小，与三亚旅游的正相关关系更为稳定。 　　三大矛盾凸显旅游城市商业特征 　　商业繁荣的表象下，三亚这个在旅游业主导、经济快速增长、依赖中国经济大环境等相互作用下的城市，暴露出的商业矛盾亦是城市当前明显的商业特征。 　　矛盾一，游客消费与本地居民消费该“同”还是“异”？ 　　近几年来，三亚海鲜排档几乎年年都有“黄金周”里爆出宰客“猛料”。仔细分析，这些“料”绝大部分发生在三亚湾友谊路附近及海坡一带。 　　三亚湾路又被称为“椰梦长廊”，全长18公里，因此沿线开发程度和商业人气分布并不均衡。东头紧挨主城区，商业较为发达，现在仍以餐饮业为主。随着房地产的开发，三亚湾路往西路段的项目也拔地而起，除中间部分公寓楼，其他为酒店或产权式公寓、酒店。绝美海景使得三亚湾路寸土寸金，海鲜排档经营者也都是租用他人土地上搭建的临时建筑。由于周边市民和城市配套相对较少，排档生意靠出租车载客或导游带领返还佣金的方式招徕游客。 　　正因为租金较高，出租车或导游也要分去利润，导致游客心目中原本成本较低的排档消费反而成本极高，吃完结算时心理落差就更大了。 　　再对其他诸如三亚水果“宰客”等案例进行分析，“事发”地点无不是专门针对游客市场的商业区域或场所。 　　一方面，旅游城市消费主要靠游客拉动，市场分工时已在景区、景点或是游客餐饮购物定点处圈了个圈，市民或回头游客鲜有光顾，只做一锤子买卖；另一方面，游客对城市的不熟悉，又特别需要当地人指引或旅游从业人员带领下进行消费，从而“孳生”了宰客的“温床”。 　　矛盾二，旅游经济发展越快，商铺租金、物价上涨越快 　　三亚市民林晓薇发现她经常光顾的那家面包店，同样的几款面包从2010年到2011年上涨了一倍。“不到一年时间，看上去只是从1元涨到2元，或者从2元涨到4元，仅1元2元的区别，背后却折射了整个三亚消费品价格上涨的速度和幅度。”林晓薇认为。 　　2011年8月底，嘉艺坊蛋糕加盟店在三亚的三个店面同时关门。老板张先生告诉记者，关门的主要原因是铺租太高。几个店算下来每月要亏10多万元，不得不赶紧停业。 　　在三亚跃进路从事茶叶茶具批发的庄老板近来一直为今年续租还是另择门面伤脑筋。到下半年，已经租用了5年的铺面合同到期，房东告诉他，租金将从每年8万元上涨到18万元。 　　虽然租金涨幅超过一倍，但庄老板也认为三亚这5年游客人数和城市经济发展很快，整体而言，三亚的商铺租金一直在涨，这与三亚的商品房房价上涨是相对应的。房东5年里没涨，再续签又是5年，18万元也在合理范围内。只是营业成本激增，经营思路必须调整。 　　面对商铺租金的持续上涨，三亚的商家们有的将门面转了手，有的自身转了行，但大部分还是将商品的价格抬高，直接转嫁到消费者身上。由此造成了三亚物价的进一步上扬。 　　矛盾三，商业快速繁荣暴露商业诚信和商业管理问题 　　三亚某大型商场的老板曾向媒体倾诉，别看商场现在人气火爆，当年开业时尚属于城市较偏地段，坚持到今天实在不容易。 　　为了培育三亚商业市场，早年一些商场业主与承租商签订了20年甚至30年的长期合同。长期合同的租金可以谈得相对较低，这利于稳定承租商人的心，在创业初期与业主共同开拓进取。 　　但自2007年三亚经济进入快车道，商业繁荣带来的利益驱使商场业主不甘心当年的约定，考虑到还有那么多年都要放弃分享经济增长的成果，业主不干了，于是想方设法毁约。如否认合同的合法性，通过不正当商业竞争迫使承租商退出商场经营等等。 　　三亚吴光维律师认为，之所以某些商家的商业诚信在商业环境的改变中缺失，原因之一就是三亚商业发展速度远远超过商家预期。与此同时，三亚商业市场还不成熟，相应的商业监管滞后，商家的诚信还没经历市场的长考。 　　来三亚开店不久，颜小姐就发现客户POS机刷卡消费，商户必须按单笔金额的比例缴纳刷卡手续费。而海口则有许多优惠，如商户POS机费用每月可以上限封顶。于是颜小姐又询问了其他银行，才得知此为海南银联规定，没有任何优惠。“有时候1万元的货款才赚300元，客户如若选择刷卡，利润一次性给了银联。”颜小姐抱怨。 　　位于三亚黎客酒店一楼的海南凤禾堂糕饼店内，尽管安装了POS机，店员还是会劝消费者尽量现金付款，原因是公司规定刷卡手续费由店员支付，以此方法降低成本。 　　保持市场与旅游环境的“健康” 　　打开三亚地图，城市向东，有吉阳镇、亚龙湾、海棠湾几个重要区域；城市向西，有海坡、羊栏、崖城等空间；半山半岛、红沙、迎宾路、金鸡岭等地近年也变化很大。但市民们和熟悉三亚的旅居者习惯进行商业消费的区域仍集中在河西解放路一带。 　　是任由商业市场自由生长，还是规划先行，引导商业均衡布局呢？ 　　如果把在三亚的人们分为游客、常驻市民、旅居者、工作者（分支机构派驻或打工者）四个群体，那么他们的消费需求也各不相同，应该差异化提供产品。游客的消费除了景点、住宿、餐饮之外，低有裙衫、泳衣裤、沙滩鞋的需求，高则将“银子”花在免税店、品牌购物上；常驻市民与其他城市市民需求无异，但消费稳定；旅居者和工作者居住时间不长不短，需采购生活日用品，自行烹饪，有季节性和品种的需求，由此造成锅碗瓢、床单被褥的一次性消费，建议建设此类商品租赁和二手交易市场。 　　对游客的相对价高要靠更专业的服务和更优质的产品填补落差；对市民来说的物价上涨，需通过工资上调和财政补贴转移支付平抑。均衡规划商业布局，有利于商业物业稳步增值，稳定物价。 　　据透露，三亚免税店已经成为了各大品牌在亚洲乃至全球免税市场的最佳表现舞台之一，连续创下多项纪录。无疑，三亚已经是高端商业品牌进入海南的首选地。 　　无论何时，三亚旅游业的地位是不可撼动的。靠旅游商业消费推动三亚经济仍是长久战略。把旅游业做大做强，吸引全世界人来三亚休闲度假购物，才能真正做出国际旅游岛的品牌定位。 　　（本报三亚2月28日电）