社会聚焦 　　民生故事 　　百姓视角 　　“休闲场所应是业主休闲散步的地方，改为它用也没有经过我们同意，是不是太不合理了。”近日，住在海口市四季华庭小区的杨先生向海南日报记者反映称，小区物业管理公司未经全体业主同意，擅自将公共休闲场所改建成小屋，引发业主不满。而休闲场地、停车场地等小区公共场所被挪作它用的现象在海口并不止一家。 　　谁动了小区业主的“奶酪”？连日来，记者在海口展开调查。 　　记者调查 　　小区公共场所屡屡被挪用 　　在海口市南海大道的四季华庭小区，按照杨先生的指引，记者找到了该小区4A楼下已经改建好的小房屋。只见该小区4A楼一楼架空部位右边是一个休闲场所，配有休闲长椅等设施，但左边约40平方米的公共部位已被封闭起来，成了一间房，且装修一新。 　　“听说这间房将建为保安休息室，不知是否属实。如果真是这样，那物业管理公司就侵犯了我们的权益。”杨先生说，这些公共休闲场所是吸引他在该小区买房的一大要素，物业管理公司在没有经过全体业主同意情况下，擅自改为它用，这显然是不合适的。 　　正在小区内散步的郑大爷说，原来4A楼下的休闲空间四通八达，即便是下雨天散步也畅通无阻，但公共休闲场所一改建，把路都给堵住了。 　　该小区物业管理公司有关工作人员解释称，这次改建，已经过部分业主同意，但小房屋的用途并不是保安休息室，而是用于老年人活动的棋牌室。当记者表示想查看部分业主的同意函时，该工作人员却无法提供。 　　“买房时，开发商向我们承诺有足够的地下停车位，但如今停车位却越来越紧张。而且开发商还在地下车库盖了三间仓库对外销售，这不是蒙人吗？”家住海口市凤翔路帝和华庭的李先生也遇到了类似的问题。 　　记者在帝和华庭小区看到，该小区的地面没有停车场地，唯一的停车地方在地下室。然而，在地下车库，记者看到，在6栋、7栋、9栋地下车库入口处，3间小屋突兀地盖在地下车库内，非常碍眼。李先生估算了一下，这3间小屋至少占用了5个停车位。 　　该小区物业管理公司工作人员称，地下车库内盖房子不是他们的责任，他们接管小区时地下车库的房子就已经是盖好的了。 　　记者来到帝和华庭售楼处，看到开发商打着的一个广告牌，上面写着：小区有少量停车位和仓库出售字样。工作人员告诉记者，地下车库内盖的仓库产权归属于开发商，他们并没有将仓库面积分摊到业主身上，因此，谈不上侵犯业主权益。 　　采访中，记者发现，小区公共停车位被挪作它用的现象较为普遍。“小区停车位本来就很紧张，物业管理公司却将房屋一楼公共架空部位的停车场地出租给他人经营杂货店，租金不知去向，收益也没有分摊到业主头上。”家住琼山宝利名都的小周说，由于小区停车位紧张，晚上回来晚了便没有停车位，她只好将车停在小区外面，很不安全。 　　专家释疑 　　小区公共部位为业主所有 　　什么是小区公共部位？对小区的公共部位、公共设施，业主都享有哪些权益？ 　　海口市住建局有关人士介绍，我国《物权法》、《物业管理条例》、《海南经济特区物业管理条例》等相关法规规定，小区公共部位是指除小区规划红线内扣除业主专有部位的共有部位，具体包括住宅公共部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性问题设施和共用设施设备使用的房屋等。 　　“开发商建房子时，公共部位就已经规划报建。消费者在买房时，小区公共部位已列入公摊面积，因此，公共部位归全体业主所有，未经过业主或业主大会同意，开发商或物业管理公司不能随意改变公共部位的用途。”该人士如是道。 　　海南至睿律师事务所律师陈金联介绍，根据《物权法》相关规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 　　“《物业管理条例》第51条规定，物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。”陈金联称，建设单位擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 　　维权支招 　　小区公共部位被挪用该咋办 　　记者从省消委会了解到，近年来，有关小区公共部位被挪用、侵占等方面投诉在涉及房屋方面投诉中占有一定比例。 　　“物业管理公司在未经过业主或业主大会同意下，擅自挪用、改变公共部位用途，侵害了业主的合法权益。”省消委会有关人士如是表示。 　　海南至睿律师事务所律师刘瑟荣说，目前的产权之争，对于业主而言难度相当大。一方面是业主一般是个人抗衡开发商，力量有限；而且对业主尤为不利的是业主与开发商之间的信息不对称。业主对产权的了解不如开发商多。“开发商在开发某个楼盘的时候，一般会先办理土地证，这些在规划局是有案可查的，在这个规划里面，产权是谁的就应该是谁的。而业主个人要查产权，要付出一定的精力。” 　　对于物业管理公司非法占用小区公共部位的行为，刘瑟荣建议，如该小区业主成立业主大会，或选举出业主委员会，业主可求助业主大会和业主委员会，由他们出面交涉。小区没有成立业主委员会的，可以部分业主的名义向当地房地产行政主管部门反映，或向法院起诉，也可以向消费者协会投诉，要求侵权行为人停止侵害、排除妨害、赔偿损失。 　　（本报海口9月12日讯）