据新华网上海１１月１７日电 楼市“限购令”正进一步向境外购房者“发力”。近日，住建部和外汇局发出通知，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。 　　分析人士认为，此次“限外”对市场的实际影响可能较为有限，但会带来对调控决心与信心的“强化效应”。这种“渐进式”调控手段不断坚定，有利于树立市场更多信心。 　　另一方面，“限外”剑指的境外资本正加速进入国内房地产的开发环节。在通胀预期强化、流动性过剩等背景下，此一现象值得关注。 　　“限外”配合房地产调控 　　住建部与外汇局此次联合印发的《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》明确规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 　　上海易居房地产研究院专家杨红旭认为，“限外”用意，一是配合房地产调控，进一步抑制投资投机需求。“国内部分城市已实行限购，没理由对境外的投资投机者网开一面，对境外人士和机构实行限购是必要的”。二是配合国家防范境外热钱的调控方针。随着人民币升值，进入国内的热钱越来越多，其中部分可能会进入楼市，所以要防止大规模投资房地产。比较可知，这次“限外”是２００６年政策的升级版，将所谓的“自住、自用”，进一步明确为只能购一套住宅，即只能在注册城市购房办公所需房屋。 　　“限外”效应几何？ 　　外资购房占多大比例？根据上海中原研究咨询部监测数据，今年１至１０月份上海二手商品房交易结构中，港澳台及境外人士置业占比为１．８５％，其中住宅为１．６４％；内外资机构置业总占比为１．７６％，其中住宅为１．１１％，尚无外资机构购房数据，但其占比预计会远小于内资机构。 　　杨红旭称，近几年海外基金投资房地产，一般不会直接买房，而是通过收购企业股权的形式间接购买物业。２００５年前后，上海外资购房占新建商品住宅销售比重为６％—８％，近两年已大降至２％左右。尤其是２００８年下半年，部分海外基金想抛出在上海的物业，而无人愿意接盘。不过，这一政策对于少数热衷于在深圳、上海等个别城市购房的港台人士，会有明显的抑制作用。 　　永庆房屋公司法务部负责人芦刚说，目前在上海，无论是个人还是机构，只要是外资购房都必须进行书面承诺，承诺所购房产属于自住或者自用，此次“限外”不但是对外籍人士购房规定的重申，也意味着操作层面将更加严格。 　　外资加速进入 　　楼市开发环节值得关注 　　专家认为，“限外”对防范热钱入境炒楼将有明显震慑作用，但由于没有限制外资进入开发环节，仍给外资进入楼市留有通道。 　　实际上，外资加快进入中国房地产开发的趋势十分明显。今年１月—１０月利用外资的增幅高达４３．３％，增幅大大高于前三季度２６．０％和１月—８月的２３．９％的增幅。１０月一个月增加的外资高达８７亿元，占到前１０个月利用外资总和的１６％以上。有机构统计，仅今年９月份，全国完成备案的外商投资房地产企业有９５家，远超出过去三年的平均水平。 　　而且，房地产业投资的参与面更加广泛。在国际投资机构中，除了市场熟悉的大摩、ＩＮＧ、高盛基金等来自欧美、澳洲等传统发达国家的投资机构外，还逐渐出现了日本、韩国等东亚以及迪拜等中东的投资者的身影，甚至拉美的机构投资者也开始关注中国楼市。 　　中国指数研究院副院长陈晟认为，未来随着中国经济的强劲增长、人民币持续升值、国内城市化加快、外资进入限制放松以及国内信贷从紧等多方面合力，外资投资房地产行业的力度还将加大。广发证券房地产分析师赵强认为，从开发商资金来源来看，自筹资金占比逐月提升，外资同比增速大幅提高，在调控的压力下，预计这一趋势仍会持续较长时间。持续流入的境外资本，无疑将对国内“银根”调控的效果产生一定抵消，其影响不可忽视。