买房子的优惠：契税

　　非普通住房可以享受契税优惠

　　此前旧政对契税优惠税率的受惠范围仅仅是普通住房。我省普通住房必须同时符合2个条件：一是住宅小区容积率1.0以上；二是单套建筑面积144平方米以下（含144平方米）。因此，对于低密度或者大面积的别墅、高级公寓等高档住宅就不能享受契税的优惠税率。

　　根据新政规定，契税优惠税率的受惠范围是“住房”，并没有再设定“普通”的条件。因此，只要家庭购买的房屋符合“住房”的认定条件，就可以享受契税优惠税率。购买高档住宅的纳税人也可以享受契税优惠了。

　　第二套住房可以享受契税优惠

　　根据旧政策规定，“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。”因此，对于人口较多，对住房需求较大的家庭，如果为了改善生活居住条件购买第二套住房，是无法享受契税优惠的。

　　新政规定，“对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。”因此，对于购买第二套住房的家庭，如果面积是90平方米以下的，可以享受购买第一套住房同等的税率优惠；如果面积是90平方米以上的，可以享受2%的税率优惠。

　　卖房子的优惠：营业税

　　非普通住房可以享受营业税优惠

　　此前旧政对个人销售住房营业税的受惠范围，按照普通住房和非普通住房分类做了区别对待。旧政规定：“个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”也就是说，如果将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，还得缴纳营业税，只不过是按照差额征税。

　　新政规定，“个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。”其中对“住房”不再做“普通”或者“非普通”的限制。因此，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，只要符合“住房”的认定条件，就可以享受同等的营业税新政优惠。对于个人已经购买2年以上（含2年）低密度或者大面积的别墅、高级公寓等高档住宅再次销售的，不再按照差额征税，而是免征营业税，进一步扩大了优惠范围。

　　需要注意的几个问题

　　家庭住房套数的证明资料如何提供？

　　以往我省办理契税家庭唯一普通住房减免对房屋认定的资料，除了要求提供购房当地房管部门出具家庭唯一住房查询结果，还需提供户籍所在地房管部门提供的家庭住房情况查询以及个人购房承诺书。为了方便纳税人，做好纳税服务，纳税人申请新政优惠减免的住房认定材料只需提供购房当地房管部门出具家庭住房情况书面查询结果；对于不能提供书面查询结果的，纳税人提供所在地房管部门出具的不能查询证明和家庭住房实有套数书面诚信保证。

　　契税政策的执行时间如何确定？

　　凡是于2016年2月22日及以后到税务机关申报缴纳房地产交易契税、符合《通知》规定税收优惠条件的，均可享受契税优惠税率。由于我省个人购买住房缴纳契税的纳税期限为自纳税义务发生之日起至办理房产证之日止，所以对于2016年2月22日前已经购买住房但是尚未进行契税申报缴纳的，在《通知》执行后申报缴纳时可以按照规定享受优惠税率。

　　营业税政策的执行时间如何确定？

　　营业税优惠政策的具体执行时间按照现行营业税政策规定执行。即个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，营业税纳税义务发生时间在2016年2月22日之后（含22日）的，无论普通住房还是非普通住房，均免征营业税；营业税纳税义务发生时间在2016年2月22日之前的，仍按原政策执行。根据营业税暂行条例及其实施细则规定，销售不动产营业税纳税义务发生时间为收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。索取营业收入款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期的当天。纳税人销售不动产采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　房地产开发企业代缴契税

　　是税务机关委托的吗？

　　根据《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》（国税发〔2004〕137号）第二条规定：各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。我省税务部门一直按照总局政策执行，未授权委托房地产开发企业代征契税，房地产开发企业没有强制购房者代收代缴的权利。同时，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。房地产开发企业不属于税收法律、行政法规明确规定的负有代扣代缴、代收代缴义务的单位，如果购房业主委托房地产开发企业代为缴纳契税，应属于房地产开发企业和业主之间的民事行为。（欧阳明）