企业自持引导住房回归居住属性

　　在过去单一“价高者得”的出让方式下，由于土地供应紧张，地价畸高，一线城市的住宅项目“被高端化”，房价地价陷入联动上涨的困局。以企业自持商品住宅的形式出让土地无疑是两难困境中的一次制度创新。

　　中国土地勘测规划院副院长邹晓云认为，此次土地供应方式调整的积极意义在于探索用市场化手段解决部分买不起房的人的居住问题，需要关注的风险是开发商是否具备租赁房源的管理运营能力。

　　企业自持就意味着未来的产品价格标签是租金而非房价，直接反映的是居住成本。这一范本的成功打造和推广，将在市场中成为“可流通可重复利用”的稳定的住宅供应，不仅能够减轻当前的住宅供需压力，还有利于形成稳定的市场预期，降低购房非理性因素，有效缓解房价上涨压力，对于合理配置资源，引导住房回归居住属性具有重要意义。

　　刘肖表示：“自持地块出来后，我们敏锐地觉察到这是一个行业变革的机会，‘居者有其屋’并不等于‘居者有产权’，但过去因为租不到高品质的房子和社区、房东随意涨价、租期不稳定等实际难题，迫使大家只有买房一条路，增加了市场供需压力，一定程度上推高了房价，持有型租赁项目创造了一个在买房之外实现居住梦想的可能性，它不仅能够让那些暂时买不起房或者没有购买资格的人群，有尊严地继续在这个城市居住下来，也让那些有居住品质追求的人们，能够通过更大自主性的租房方式而不是买房这一条唯一途径，来实现自己的高品质居住梦想。”

　　百分百自持的账怎么算？

　　在当前北京炽热的土地市场，海淀永丰18号、19号地无疑热的发烫。但百分百自持的盈利模式又让很多开发企业能望而却步。自持的帐怎么算？万科选择用众筹来破局。

　　刘肖表示，万科在这个项目的主导思路是从传统的“开发销售模式”转变到“经营服务模式”，通过众筹破局，运营解题，邀请众筹企业加入到开发环节，建成后共同持有，通过2B或2C的模式租赁。

　　这样，从一开始就把需求和供给对接，既解决了前期投资开发资金成本高的问题，也节省了推广销售等中间环节的高额成本，

　　刘肖透露：“这块地周边新房在售价格已经是8—10万元/每平米，自持的土地出让价格不到一半，相当于我们的租金回报率已经比同等项目高了两倍，因此设定的5%租金回报率的目标实现是有保障的。”

　　据了解，万科已经调研了中关村附近多家“高精尖”企业，多数企业对于共享资产增值收益和资产所有权的众筹方案非常感兴趣。

　　市场有需求，作为最重要的生产要素——土地、资金条件都具备，在刘肖看来，玩转百分之百自持需要的仅仅是转变盈利模式。而对项目盈利存疑的背后，是当前言必称转型的开发企业，是否从理念上真正接受告别超额利润，是否从经营管理水平上做好了向服务模式转型的准备，是否从产品业态上构成了在开发以外环节获取价值的产业链。

　　（新华社北京新媒体专电）