近年来，通过规模发展模式推动高增长，让恒大成为国内知名房企。然而，今年以来许家印大刀阔斧启动战略转型，核心之一便是降负债。从赎回1129亿永续债到引入三轮合计1300亿战投，恒大的负债率以超预期的速度下降，投资者正看到一个截然不同的“新恒大”。

　　三年1650亿净利润超预期

　　恒大第三轮引战落定，不仅规模远超预期，最新的利润承诺更令资本市场兴奋不已。恒大地产承诺2018年至2020年三年净利润分别为500亿、550亿、600亿，合计1650亿。

　　恒大超预期的引战，受到了德意志银行、花旗银行、摩根士丹利、野村证券等国内外大型机构的关注。德意志银行研究报告指出，恒大新引入的战投资金能够帮助公司大幅降低负债率，考虑到恒大拥有2.76亿平方米土地储备、2017年超过5000亿、2018年超过6500亿的强劲销售，加上恒大在2017年上半年就完成了前一轮战投承诺的2017年全年利润，确信恒大能够完成未来三年1650亿的利润承诺。

　　花旗银行董事总经理蔡金强则认为，恒大承诺的三年1650亿利润是可以预见并能够实现的，花旗的信心来自于公司的强劲销售（2014年-2017年年均57%复合增长）、可持续的高利润（30%以上毛利和15%以上净利）、以及大幅节约利息支出。

　　资料显示，截至去年年底恒大已售未结算收入为1924亿，今年全年销售突破5000亿，按最新财报14.5%的核心净利润率计算，这将释放出近1003亿的净利润，锁定最新利润承诺超六成。

　　据介绍，自2009年上市至2016年，恒大销售额从303亿增至3734亿，年均复合增长率超40%。即便今年恒大主动降速，前十月的销售同比增速也高达33.4%，因此德银预计明年恒大的销售将达到6500亿，以此推算，明年锁定超过900亿的净利润，换言之，恒大两年内就能实现最新的利润承诺。

　　国泰君安资深分析师申思聪认为，恒大发展战略逐步转变成“规模+效益”，发展模式将向低杠杆和高周转转变。随着恒大第三轮600亿战投的顺利引入，公司将继续借助优质土储确保增长规模，维持强劲销售势头，利润水平有望进一步提升，故提升目标价至42.1港元。截至11月7日收盘，恒大股价单日上涨9.38%至30.9港元，市值达到4059亿港元。

　　“增效”与“降杠杆”新模式

　　作为恒大今年战略转型的两大方向，“增效”与“降杠杆”已成为恒大发展新路径的标签。此次引入战略投资的效果同样如此，除了将大大增强恒大效益外，对其负债率的降低亦立竿见影：按照恒大在2017年中期财报公布的数据测算，此次600亿战投引入将令其净负债大幅降低四成。

　　此外，恒大还有更长效的机制去降低负债，那就是实施了低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式。具体措施包括实施土地储备负增长等，未来恒大土地储备将每年下降5%-10%，相当于每年减少1000万到2000万平方米土地储备，以降低房地产行业资本开支的大头——土地款支出。

　　据悉，与恒大持续降杠杆不同，不少房地产企业仍在加杠杆，特别是房企融资渠道仍旧收紧的当下，部分房企甚至通过发行永续债以获取发展资金。

　　据同策咨询研究部统计的数据，2017年前三季度，40家典型房企融资额达5828亿，永续债的规模也在7月之后不断走高。实际上，恒大此前也曾发行永续债，但在今年6月30日前已全部清偿，这也成为了恒大股东利润上半年强烈释放的一大原因。

　　截至目前，恒大已成功引入三轮战投合计1300亿。不难发现，这三轮战投的引资规模呈递增趋势，第一轮为305亿，第二轮为395亿，而此次第三轮则达到600亿。愈发攀升的战略投资额，反映投资者对恒大发展预期愈发充足的信心。

　　同日，德意志银行、花旗银行、野村证券、摩根士丹利等国内外大型机构纷纷发布研究报告，认为恒大引战力度超出预期，让人惊喜，将大大提升公司的盈利能力并大幅降低负债率。基于恒大强劲的发展预期，各大机构均认为恒大一定能够完成未来三年1650亿的利润新承诺，给予恒大买入评级，并上调目标价。

　　（曹星）