近年来，北京大厦、天邑国际、海南广场、中环国际广场、证大国际金融中心等一个个大型写字楼已崛起在海口的繁华商业中心。而今年，吾悦广场、南洋国际、日月广场等正在加速建设……海口写字楼市场空间还有多大？市场实际需求如何？连日来，海南日报记者就此进行了走访。
■ 本报记者 张中宝
总部经济催“商楼” 楼宇经济旺“商圈”
细心的人会发现，近年来，海口的高楼大厦多了，尤其是在滨海大道及国兴大道附近一带，一幢幢高楼开始林立。出现了像北京大厦、天邑国际、海南广场、中环国际广场、证大国际金融中心等大型写字楼综合体。
有专家认为，海口作为省会城市，也是我省的商业中心，随着我省一系列支持鼓励发展总部经济和楼宇经济政策的陆续出台，更多企业会在海南投资并将总部落户海口。省房地产中介行业协会会长邱廷录说，这势必撬动海口的写字楼市场。近三年来，海口写字楼可以说出现了井喷式增长，去年海口写字楼投资比上年增长近80%，主要集中在国贸和西海岸片区。
目前成熟的写字楼主要集中在国贸、金贸片区，包括天邑国际、北京大厦、金山广场、国贸大厦、富豪大厦、琼泰大厦、财富广场等，随着西海岸、大英山片区的加速建设，周边海航大厦、海南大厦、国兴城、日月广场等项目相继开工或建成，国贸商圈“一家独大”的局面正在被打破，今后海口写字楼的布局将呈现“三足鼎立”的局面。
此外，吾悦广场、国际金融中心、百方广场、万达广场等新生代商务办公楼也在积极地筹备或者开工中，一个国际化CBD片区景象已初现端倪。
业态日渐“丰满” 现实是否“骨感”？
写字楼不断拔地而起，人们欣喜之余也难免有点担忧：业态日渐“丰满”，是否会碰到“骨感”的现实？
记者连日来出入海口各写字楼发现，不少写字楼空置率比较高，有的整层没有公司进驻。海南房地产界人士陈鑫表示，海口一些几年前就已建好的写字楼如今还在招商，其中的空置状况较为突出。
但是，另一种观点认为，随着海口总部经济的发展，政府的招商引资、鼓励优质企业入琼、扶助本地企业的发展壮大必然见到效果，因此，不久的将来需要更多写字楼提供支撑。
作为一个写字楼项目的投资商，虞真怀说，目前海口的写字楼确实不少，但空置并不意味着过剩，着眼未来，随着海南国际旅游岛建设的进一步推进，多数商楼的销售情况还是乐观的。
海南省委党校经济学部教授唐镇乐认为，在各大房企加码商业地产的大环境下，房企应精耕细作，避免不必要的风险，在相应的细分市场中，根据商业半径、辐射客群对项目准确定位，稳扎稳打进行招商运营，同时，还要注意政策的变化对商业地产的影响，将写字楼发展方向与国际新趋势接轨，可考虑向星级酒店式物业、人性化商务空间、生态化、智能化办公环境等多元概念发展。
写字楼应重“优生” 够高度够“专业”
“据我们对海口写字楼市场的调查，目前缺少高端纯写字楼。一些中低端的办公楼不够专业档次。”中策信德（海南）地产顾问副总经理梁韬认为，尤其是在硬件设施配置、软件配套服务功能、智能化建设等方面大多无法达到高端写字楼的专业水准。
对此，邱廷录建议，目前海口写字楼应避免“多生”，而重视“优生”。现实情况是，70%左右的企业在商住楼中办公，10%在酒店办公，只有20%在纯写字楼办公。此外，处于商业繁华地区的部分写字楼均存在一个问题，那就是停车位已无法满足客户需求。因此，海口开发与国际接轨的专业写字楼是吸引大企业落户、发展总部经济的当务之急。
海南中原地产高级研究主任马晓亮则认为，开发商必须用前瞻性的眼光来筑造适合海南国际旅游岛建设及总部经济发展的专业写字楼，而不仅仅那些看似有高度有风度的办公大楼。只有定位专业，才能做活写字楼市场，进而助力海南特色的总部经济蓬勃发展。
短评
写字楼能倒逼
总部经济发展？
■ 萧清
近两年来，国内各地兴起了总部经济和楼宇经济的发展热潮。前者关乎一个区域的战略发展、建设规划，后者涉及一个城市房地产的兴盛。
耳熟能详的总部经济翘楚有美国纽约的曼哈顿中心区、英国的曼彻斯特CBD等，全球500强企业的总部云集于此。在国内，北京、上海、深圳是目前总部经济发展的“领头羊”。
总部经济能形成一定的气候，区域内首先要拥有高素质的人力资源，良好的区位优势、交通运输、网络信息设施，以及高效的法律制度环境、多元的文化氛围，同时还要有适应总部经济的专业化服务支撑体系。而写字楼作为这个体系中商务设施配套的一方面，其市场兴衰也是总部经济发展好坏的“晴雨表”。
海南发展总部经济有着得天独厚的环境优势和区位优势，今年国际旅游岛建设已步入快车道，省会城市海口则适时提出打造海南特有的总部经济发展模式，并陆续推出相关政策，鼓励国内外大企业来此投资、驻扎。但是应清醒地看到，总部经济发展与写字楼市场之间即便不是鸡和蛋的关系，至少也是相互依存、齐头并进地前行，若后者跑得太快，对前者形成倒逼之势，难免会事倍功半。因此在写字楼的建设上，是否应更注重顶层设计、整体布局才能共同“登峰造极”？无疑考验管理层和行业大佬的智慧。
