从公告来看，这8家战略投资者背后的股东实力雄厚，其中中信、华信、中融、山东高速、深圳广田等都是知名财团和上市公司。证券分析师认为，此次引战成功，反映恒大2280亿的估值得到市场认可。
负债率虚高“事出有因”
恒大的高效一直为业界称道，但其在快速扩张发展中带来的高负债率，也同样为人诟病。根据2016年中期业绩，其合约销售收入为1418亿元，总债务规模增加至3813亿元，净负债率高达92.9%，资产负债率为81.8%。这种高负债现象近几年也一直伴随着其销售收入的快速增长，2014年恒大合约销售为1315亿元、2015年合约销售为2013亿元，而根据中指院公布的数据，到2016年底恒大合约销售达到了3810亿元。高企的负债率本应成为企业引入战投的障碍，但根据恒大的公告，自开展引战工作以来，市场反应热烈，为何众多投资者如此看好恒大？
在业内人士看来，恒大负债率偏高有其特殊性，根据近几年恒大发布的年报，其新增土储以承债并购中小房企的二手项目为主。一方面，这些项目本身负债率就偏高，因此拉高了恒大自身的负债率；另一方面，恒大通过大规模快速开发，也盘活了这些存量土地，消化了行业的金融风险。
据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，2016年上半年，沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元，同比增长幅度达24%。
“事实上，从财务报表上看，很多房企的负债率其实有些‘虚高’，并不能反应企业真实的财务状况。”有证券分析师指出，其原因就在于尽管房企前期购买的土地近年来不断增值，但按照会计准则要求，土地储备是以土地原值而非土地市场价值纳入总资产计算，客观上造成房企的土地储备越多，负债率越高。
大量土地储备为发展备足后续力量
2016年中报披露的土储量达1.86亿平方米，连续多年位居全国前列。相对应的，恒大在土地方面的支出也很庞大。
根据恒大历年来发布的年报，2009年—2015年，恒大累计新增土地款为2949.7亿元，平均每年新增土地款达到491.6亿元。其中，2013年和2015年，恒大当年新增土储拿地款分别达到了707亿元和712.6亿元，而2016年上半年更增加至869.9亿元。
由此可见，恒大将大量的资金沉淀在了优质土地储备中，很多项目都是早年以较低成本获得的，也享受了土地增值的红利。恒大2016年中报显示，其超过3800亿元总土地款中，73%投向了一二线城市，目前这些城市的土地储备总量超过8300万平方米。
近年来，部分一二线城市房价上涨幅度较大，这也导致土地市场持续火热，公开拍卖市场常常出现“面粉贵过面包”的情况。据知情人士透露，恒大历年来取得的土地成本较低，近期也大多采取二级市场收购的方式拿地，土地储备的真实价值与财务报表相差很大。
这显示了硬币的另一面：恒大的高负债下，藏着大量优质的土地储备。如果将土地增值因素考虑在内，则恒大的负债率将明显降低。
据恒大2016年半年报披露，国际著名评估公司世邦魏理仕对其2016年中期土地储备进行的评估结果，其土地原值为2595亿元，评估总值为5700亿元，土地增值额为3105亿元，扣除50%土地增值税和25%企业所得税后净增值1164亿元，计入净资产后，恒大的净负债率仅为56.7%，资产负债率相应降至73.3%。
证券分析师表示，恒大大量优质低成本的土地储备是此次成功引战的关键，这些土储保证了恒大未来三年的可持续高速增长，引入300亿的战略投资，还将进一步改善恒大的负债结构，为其未来的发展打下基础。“从恒大引战成功也可以看出，拥有庞大土地储备的房企必将得到市场青睐。”
标准化运营为高速发展打下基础
有行业分析师指出，恒大高速增长的净利润背后，体现的则是“恒大模式”强大的竞争优势。
在笔者去过的十几个城市中，且不用去看楼盘项目的具体名称，便可以判断是否由恒大开发的，因为几乎全国所有的恒大楼盘，在设计和施工上都高度的统一。
实际上，这正是恒大强大执行力带来的标准化运营结果。
有券商报告指出，恒大的主要竞争优势在于将产品标准化，整体开发过程包括选择项目、设计、选材、投标、施工以至销售，均采用标准化模式进行，令营运效率与成本控制均可做到最好，犹如地产界的“麦当劳”。
“标准化保证了恒大在大规模扩张中，方寸不乱、大而有序，而扩张带来的规模优势又帮助恒大建立起和数百家业内龙头企业间的强强合作关系，如施工、建材、装修、家装等，为产品品质打下了坚实基础。”业内专家称。
也正是有了这样的品质基础，恒大才敢于在所有项目推出无理由退房，进一步扩大市场占有率，并迅速拿下房企销售榜前列的位置。
在保证品质的同时，恒大通过集中采购统一发包，从源头上控制成本，保障产品的高性价比，维持强大的竞争力。
此外，标准化运营和强大的执行力，也使得恒大在拿地后4-6个月即可开盘，不但实现了高周转，也提高了资金的使用效率，确保自身的大规模快速开发能力。 （汪达）
