世界级顶尖投行摩根士丹利（业界简称“大摩”）携巨资闯入海南旅游房地产市场，这个海南业界盛传多日的消息，终于在上周四获得官方证实。在当天下午闭幕的全省发展改革研讨会的一份资料上清楚写到，摩根士丹利旗下Crystal I Limited已经以52.83亿元注资雅居乐地产控股有限公司旗下清水湾旅游项目。 　　“这显示国际资本对海南旅游房地产的前景充满信心。”省发改委负责人如是认为。 　　转战二三线 大摩看好海南 　　2008年，在国内房地产业界看来，似乎有点流年不利。受政策面影响，中国楼市走势一直比较严峻。房地产销售量价齐跌的现象开始在越来越多的城市出现。刚刚公布的7月份全国70个大中城市房屋销售价格数据更加深了人们的疑虑：7月份房屋销售价格同比上涨7.0%，涨幅却比6月份大幅滑落1.2个百分点。 　　不过，在一线楼市阴晴不定之时，二三线楼市却已经悄然升温。今年4月，摩根士丹利董事总经理孙玮女士在北大光华管理学院演讲时就曾表示，中国房地产行业目前出现了一些波动，但这主要体现在一线城市，而二三线房地产市场的潜能还远没有被挖掘出来。 　　3个月后，二三线市场又一重大利好政策付诸实施。商务部宣布，自7月1日起外商投资房地产业的审批权下放至省级商务主管部门。业内普遍认为，这是政府有意引导外资投向二三线市场。由于有着丰厚的开发利润，再加上受到这一政策鼓舞，以大摩为代表的外资纷纷从一线房地产市场抽身。两个月前，大摩计划将其在上海投资的首个项目锦麟天地作价11亿元出售，就已初现端倪。与此同时，国外资本却加速投资二三线高端市场，尤其青睐具有资源不可替代性特征的高端旅游房地产。 　　“大摩是先选择海南，再选择清水湾。”今天下午，海南雅居乐地产营销副总卢本喜在接受记者电话采访时，证实大摩已把海南作为转战二三线的一个重要目标。 　　卢本喜分析认为，海南是中国唯一的热带海岛，具备了非常优越的多元热带旅游资源，建设国际旅游岛计划的提出，让海南的旅游房地产业前景更加光明。与此同时，海南已进入经济起飞期，经济发展趋势比较健康，让国际资本看好海南房地产的后市。 　　作为顶尖级投行，大摩具有卓越的全球视野，对于海南东海岸的资源优越性有着自己准确的评估，这是此次大摩选择与雅居乐合作的重要原因。业内人士说。 　　两者再携手 雅居乐未雨绸缪 　　其实，这已非两者第一次携手。2005年12月15日，雅居乐在香港联交所主板挂牌上市，保荐人就是大摩。 　　海南雅居乐提供给记者的资料显示，两者是今年6月底达成的协议。协议规定，双方将共同出资200亿以上开发陵水清水湾项目，项目日后的资金需求，也由双方按比例共同承担。 　　有消息称，雅居乐此举与目前国内房地产行业不容乐观的资金形势有关。在今年6月的博鳌房地产论坛上，北师大经济研究中心主任钟伟曾认为，如果维持现在的开发节奏，国内开发商全年资金缺口为四五千亿元。几天后，国泰君安证券更是发布报告称这一缺口超过7000亿。与之相呼应的，却是银行按揭政策、银根紧缩等政策发生调整的重大利空。 　　卢本喜认为雅居乐不存在资金链紧张的问题，引入大摩完全是公司的战略决策，因为两者之间的接触已有相当一段时间。雅居乐之所以乐意将清水湾这样绝佳的项目与人分享，出于多方面的考虑。 　　首先，大摩是顶尖级投行，其参与本身就可提升清水湾项目的国际知名度。加上其具有庞大而优质的行业资源，能吸引国际知名品牌参与清水湾的合作开发。事实上，已有Jumeirah等6家世界知名酒店品牌表示了在清水湾开办酒店的意向，其中大摩助力甚大；其次，大摩是成功的现代跨国企业，有十分先进的管理理念，它的进入有利于雅居乐进一步优化企业管治水平。关键的一点在于，大摩只是作为项目控股公司的策略性投资者，整个合作并非买卖土地，土地仍由项目公司持有，而雅居乐则仍为海南清水湾项目的绝对大股东。 　　卢本喜也承认，由于该项目体量巨大，开发周期长达10年，资金投入将超过200亿元，引入大摩这样的合作伙伴，无疑能降低开发的风险系数。由于拿地策略比较谨慎，雅居乐手中仍有近40亿元现金及约50亿元备用信贷额。“所以，我们的出发点完全是未雨绸缪。” 　　未来亚龙湾 清水湾潜力惊人 　　业界认为，大摩这次之所以愿拿出52亿现金，一个重要原因就在于清水湾的巨大增值潜力。 　　清水湾毗邻未来的国家海岸海棠湾，景色十分美丽，可同时观赏到清水、白沙、奇岭、怪石。最奇妙的是，其弧形海岸一半是礁岩，一半是沙滩，集合了海南东西侧海岸线截然不同的景观。业界早有预言，清水湾一旦开发，发展前景可直追亚龙湾。 　　海南雅居乐提供的资料显示，该公司致力于将清水湾打造成为南中国最大的热带海滨旅游度假区项目，将投资超过200亿建设6间五星级酒店，以及配套的游艇俱乐部、世界名店购物街等。也就是说，清水湾也将成为类似亚龙湾酒店度假群一样的高档度假区。 　　而根据记者搜集到的资料，2003年开业的三亚喜来登酒店，总投资仅为5亿元人民币，3年后的营业收入即已达2.5亿元。因此，清水湾建成后如能与亚龙湾比肩，则在10年的开发周期完成后，雅居乐手持的近千万平方米的复合度假项目，增值潜力会相比亚龙湾的单个项目更为可观。 　　根据测算，大摩购入海南清水湾项目的楼板价约1800元/平方米，以简单的动态估计，几年后清水湾至少能赶上海南目前的房屋均价，即超过5000元/平方米，其收益率之高不言而喻。这样就不难解释，为什么海南雅居乐的资料显示，大摩甚至在最终合作协议签订前，就支付了人民币约36亿元。 　　（本报海口8月17日讯）