在短短一年时间里，一座座城市综合体先后在海口拔地而起。但是，生生百货新店开业了，没有预想的那么火热；新的宜欣广场即将重装开业，招商也未出现火爆局面；就连新的友谊广场建设也是缓慢进行……

　　然而，这些似乎并没令大型商业地产房企放缓拿地步伐。在海口椰海大道两侧，一度不被业界看好的地块，因为喜盈门、新城吾悦广场和万达广场的三大城市商业综合体的强势入驻，变得炙手可热。有业内人士称，眼下商业与地产之间的关系犹如“围城”。年底渐近，在国内大中城市商业地产渐呈疲态的状况下，海口商业地产的“蛋糕”如何做好做强？

　　市场撑饱，辉煌难现？

　　近日在上海举行的2015新城控股商业年会，透露了一组数据：自1998年以来，全国商业营业用房新开工面积已累计超过20.4亿平方米，近四年以超过2亿平方米的速度递增，按城镇常住人口7.49亿人来计算，人均商业面积达到2.73平方米。2014年底，全国商业营业用房施工面积已经达到9.4亿平方米。目前，商业地产开发投资占比节节攀升，超过了15%，沈阳、合肥、杭州等城市的已开业、在建、代建项目已经趋于严重过剩。

　　一方面，商业体量出现市场饱和局面；另一方面，很多地产商仍不断谋求扩张。迅速崛起的海口商业地产是否也面临“围城”之困？海南日报商业周刊记者连日来在走访中发现，不少商铺仍处于苦苦挣扎的境地，一些商圈中已初现存量高、租金高、人流少的窘况。与此同时，万达集团、喜盈门、新城控股等商业地产大鳄大手笔进驻海口后，正加快各自商业体的建设和招商步伐，下一步他们面临如何“走”的问题。

　　有关专家认为，近些年不少房企受楼市大背景影响，从住宅开发向商业地产转型，加之随着中国城市化率的逐渐提高，第三产业所占GDP的比重不断在扩大，对商业地产的需求也进一步增加，使商业地产项目遍地开花，一度呈现“满城尽带黄金甲”之势。不过自去年以来，统计显示，一些二、三线城市购物中心的空置率远超20%。由此可预测，未来数年内，商业购物中心将“走至天花板”，白热化厮杀的商业体战国时代已不可避免。

　　打破同质，得接地气

　　随着商业体新面孔不断在海口亮相，市场饱和度开始渐渐逼近警戒线，而不少中小投资者的调头离场，令海口商业地产也陷入买方市场。有业内人士对记者说，今年以来，海口已有一些大型商圈的店铺陆续出现关店现象，而新兴的购物中心虽然在业态配置上有了更大的灵活性，但随着影院、KTV、美食城成为标配，新的同质化危机已经显现。

　　对于动辄数十亿元投资的商业地产项目而言，销售的迟滞意味着房企资金链将出现断裂风险。海口喜盈门经营管理有限公司总经理陈洋告诉记者，单纯以购物为目的的消费已时过境迁，实体商业更多转变为提供社交功能，即商业地产步入体验式轨道。而“体验”并非简单地加大餐饮、休闲娱乐的比例，而是要更多融入文化和创意等元素，从而延长顾客在商圈的逗留时间，赢得他们的消费信心，使之真正成为消费者工作和家庭以外的“第三空间”。

　　海南中原地产高级研究主任马晓亮则认为，海口的商业地产项目应更接地气，包括制定现实合理的推盘方针，尽量在业态上让自家项目避免与别家撞衫。需要注意的是，当前海口高端商业和传统百货业市场已近饱和，但既成熟又接地气的社区型购物中心较为缺乏，或许一些商业项目可从中寻找转型之路。