继上期“房产周刊”关注物业管理服务的种种乱象，以及由此给业主带来诸多困扰后，本期聚焦破解之道——广大业主要积极拿起法律武器，主动维护自己的合法权益。
日前，省住建厅就《海南省商品住宅专项维修资金管理办法》向社会征求意见。物业管理问题千头万绪，物业公司与业主之间的矛盾也由来已久。
去年年底，省人大常委会调研组对小区业主的调查问卷统计结果显示：对小区物业管理服务满意的仅占25%，认为小区物业管理不到位的占61%，认为物业服务企业应提高服务管理质量的占80%。
“满意与否”，很大程度上有主观因素，众口难调，物业企业与小区业主发生纠纷屡见不鲜。但是如何判定物业是否违规，确定物业违规之后，业主维权该怎么办呢？对此，本报记者采访相关部门和行业律师，对业主反映较为频繁的问题给予相应解答。
小区物业收支明细不公开
相关部门：业主有权知情，若不公开可举报
“物业费怎么说涨就涨了，都花到哪里去了呢？”近日，海口市青年路滨江花园的居民反映，今年以来小区物业费每平方米涨了0.2元/月，业主们均表示不知道物业费的支出到底流向哪里，如果公布收支明细，可能会更容易接受。
“物业费用涨了，但基本的服务都没有做好。”业主王先生说，近日，自己在家中用电脑办公，表格做到一半突然就断电，数据全部丢失了。对比王先生很生气。
对物业费上涨的问题，该小区物业工作人员称，由于员工工资涨幅较大，小区各项设施维护成本也增加，为了更好地服务业主不得不提高物业收费的标准。这次涨价也得到了超过半数业主的同意。
“物业费涨价后，我每个月多交近30元。”业主吴女士说，也从未看到物业公开小区内的物业收支明细，不知道物业费支出都在哪里。
那么，物业收支是否应该公开呢？对此，省住建厅房地产市场监管处相关负责人表示，目前，我省小区物业的收费有酬金制和包干制两种，实行酬金制的物业管理企业，必须公开物业的收支明细；实行包干制的企业可根据合同自主选择是否公开明细，但是对于小区内公共部位的各项支出也应当公开。
对于实行酬金制的物业企业不公开收支明细的，业主请求无果的，可向所属区域住房保障中心的物业主管部门申请出面协调、行政处罚等。
安保、保洁等服务不尽人意
相关部门：物业公司不履行合同可将其解雇
10月23日早上6点20分，家住海口凤翔东路中豪花园小区的业主黄先生看到小区内闯进几个手拿板砖的人，挨个拉小区内汽车的车门，并往车门上塞了很多小广告，而门岗的保安并没有出来询问阻拦。
“这已经不是第一次发生这样的事情了，小区内发生的盗窃事件我们已经记不清了。”采访中，众多业主围着记者数落小区的安保问题。
据业主介绍，9月25日13点45分左右，小区住户温女士发现自家的三菱面包车丢失。“小区监控早已坏掉，安保人员形同虚设，所以治安越来越差，我们只得自发组织夜间巡逻队加强安保。”
目前，该小区也已经成立业委会，业委会正在着力解决该问题，准备聘请新的物业公司入驻。
而家住海口国贸区域椰岛广场小区的周女士也反映，自己小区内环境卫生不够整洁，多次向物业反映也并无改善。
省住建厅房地产市场监管处相关负责人表示，物业小区发生安保问题时，要确定安保人员是否履行自身职责，若没有履行职责，业主若有确凿证据可追究安保人员责任。
该负责人说，物业管理对物是管理，对人是服务，物业企业凭合同入驻小区，因此其服务项目要按照服务合同履行，服务内容、服务标准以及公共部位如何管理等事项均按照合同履行，不同的物业公司收费等级不同，合同约定的事项也不同，业主在面对不满意的服务时，可要求对照合同，查验物业是否履行合同。
若物业公司不能履行合同，因合同产生的民事纠纷，业委会或业主代表可通过法律程序来解决。同时，业主委员会或者业主代表有权通过法律途径，依法与物业公司解除合同。若合法解除合同之后，物业公司仍不予配合的，业委会可向物业主管部门申请，要求主管部门启动行政处罚机制。
物业公司违规怎么办
律师：收集证据主动维权
物业公司服务是否让业主完全满意，不足以判断物业公司是否违规。但是如果真的面对物业不按法律法规进行管理，或者有不履行合同规定的行为，业主应该怎么办呢？
对此，海南海地律师事务所律师林青表示，物业服务是否合格以及合格的标准，要结合每个服务小区的具体情况，既有最低限度要求，也有合同约定标准。其中，最低限度要求是我国相关法律做出的强制性标准，这是物业公司必须遵守的。主要包括《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》以及各省市制定的配套实施规定、办法等。仅仅以不违反法律法规的强制性规定认为物业公司的服务就到位了是不够的，还要看物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》和物业公司分别与业主签订的《物业服务合同》中承诺的标准是否兑现。
林青建议，首先，要有针对性地记录违约事件发生的时间、地点、情况，保留好相应的证据，可以采取拍照、摄像或文字记录对方签字的方式；其次，建议业主多采取谈判的方式，在应当缴纳物业费的时候变被动为主动，主动和物业公司交涉，告诉他们哪里做得不对，不应当收取你的物业费或是少收物业费，并保留好交涉的记录。一旦物业公司起诉拖欠物业费，业主可以有理有据地辩驳并非恶意拖欠。
最后，鉴于享有物业服务合同解除权的是业主委员会而不是单个业主，业主要及时向业主委员会反应诉求，没有成立业主委员会的要积极与当地的街道办、乡、镇政府沟通，早日成立业主委员会以便日后的维权。
