过去十年，恒大无疑是发展抢眼的房企，但在今年年初，恒大启动战略转型：在发展战略上，由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变；在发展模式上，由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。可见，此次战略转型的核心是提高盈利、降低负债率。

　　“许家印制定的转型方略，就是要打造跟以前完全不同的恒大：不仅要规模领先，更要兼顾增效益与降负债，这也是后规模时代行业领先者的新特征。”一位房地产分析师这么说。

　　恒大半年净利231亿超预期

　　今年年初，许家印大刀阔斧实施战略转型，恒大交出了一份史上最好的半年报。半年报显示，公司实现营业收入1879.8亿，同比增长114.8%；截至6月30日公司总资产达14930亿，现金余额2699亿。业绩大增的同时，恒大上半年实现净负债率大幅下降近一半。

　　利润指标的增长更是亮眼。数据显示，恒大上半年实现净利润231.3亿，同比大增224%；核心业务利润273亿，同比大增249.6%；归属股东利润188.3亿，同比大增832%；股东回报率51.8%，同比增43.6个百分点，各项利润指标均创上市以来最高纪录。

　　在靓丽的业绩刺激下，恒大股价于8月29日开盘后持续上涨，截至截稿前最高攀升至24.45港元，涨幅超7%，市值接近3200亿港元。

　　根据恒大此前发布的公告，预期2017–2019年净利润分别约243亿、308亿、337亿，三年累计净利润为888亿。业内人士认为，考虑到下半年房企结算利润一般较上半年高，预计恒大全年净利润将达500亿左右。以此推算，恒大有望超额完成三年888亿的业绩承诺。

　　恒大靓丽的业绩加上坚定实施战略转型，大大超出了此前各大机构预期。据悉，中银国际给予了恒大“强烈买入”评级，目标价27.63港元。花旗、法国巴黎银行、中银国际、国泰君安纷纷给予恒大“买入”评级。国泰君安认为，随着后周期时代房企集中度上升以及回A进程的推进，恒大估值仍具备上行空间，给予目标价31.8港元，对应2017年10倍PE。

　　“三低一高”负债率下降一半

　　今年年初，许家印提出恒大由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变，在保持规模适度增长的同时，重点注重增长质量、增加效益。

　　今年上半年，恒大成功引入两轮合共700亿战略投资，并在两个月内迅速还清1129亿永续债，资产负债率下降至75.5%。更值得关注的是，恒大接下来还将通过三大措施，推动负债率继续大幅下降。

　　据悉，恒大计划未来三年实施土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000到2000万平米土地储备。上述房地产分析师表示，高土地储备需要沉淀大量资金推高负债率，恒大土地储备总量多年来位居行业第一，已足够未来3-5年开发，适度缩减土地储备有利于减少资金沉淀，从而降低负债率增强现金流。

　　增加净资产是恒大降低负债率的另一重要途径。据悉，恒大地产正计划引入第三轮300-500亿战略投资。此外，恒大还将通过一系列“控成本、增效益”举措持续增强盈利能力，增加净资产，从而大幅降低负债率。

　　业内人士表示，恒大到今年年末资产负债率将下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。据Wind资讯统计，2016年136家上市房企平均资产负债率为77.26%，这也意味着恒大负债率未来将明显低于行业平均水平。

　　增效益、去杠杆的快速见效，显然与许家印大刀阔斧推动战略转型有着紧密关系。成功由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变，由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变的恒大，将在保持规模优势的前提下拥有更健康的财务状况，盈利能力也得到大幅提升，为更长远的持续稳健发展奠定基础。

　　（李沐霞）